目前工业园的开发模式和国家政策.docxVIP

目前工业园的开发模式和国家政策 一：开发模式 1.1工业园区开发模式 此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。 1.2主体企业引导模式 指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，通过土地出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。 1.3工业地产商模式 工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合利的地产开利润。 1.4综合运作模式 由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此， 会对以上各种开发模式综合使用。 二 河北省（福建）第一中小企业工业园项目开发模式建议 2.1现时转让。从目前本工业园土地成交的价格来看，目前的成交价位在8万/亩左右。如果现时能以这种价位成交，虽然不能实现利润最大化，但是可以减少政策的加紧而带来的风险。 2.2立项，做好规划后转让项目。不过此方式的成功的可能性不大。 2.3两手准备。分多期规划，前期做工业规划，在工业地产开发几年后，项目周边环境成熟，相关政策允许的情况下，把预留用地转为住宅用地，再进行房地产开发。 2.4立项、规划后再和政府合作招商。这种方式是一种长期运作的模式，也是摆脱目前政府催促加快开工的方法。先把整个地块立项规划为科技园，做好项目规划，在完成七通一平后，由红苹果公司作为进驻的龙头企业，利用红苹果公司和河北福建商会的影响力和自身资源对外招商。同时，和政府招商部门合作，充分利用政府对外招商的资源和威信，引进企业。通过引进企业来达到逐步把土地转让出去的目的。这种方式实质是根据进驻企业的需求，划出一块地，由进驻公司自建工厂或者研发大楼工业物业。 （通过采用“一区多园”的开发模式，即拿地的公司，通过立项设立工业园区为途径，在完成规划、七通一平后把土地转让给进驻的企业，由进驻企业根据自身需要自建工业物业的一种模式。） 三：近年来国家对工业地产的相关政策 时间 政策 与工业地产相关内容 国土资源部《关于清理各类园区用地加强土地供应调控的紧急通知》 主要内容是清理违规设立的各类园区、严禁违法下放土地审批权、严禁任何单位和个人使用农民集体土地进行商品房开发。 国土资源部《进一步治理整顿土地市场秩序工作方案》通知 主要内容是针对各类园区内，工业用地违反土地利用总体规划和城市规划设立各种名目的园区(城、村)及园区用地中存在的非法占地、越权批地、违法供地等问题。 国务院办公厅《关于暂停各类开发区的紧急通知》 主要内容是暂停审批新设立和扩建各类开发区，包括经济技术开发区、高新技术开发区、旅游度假区、商贸开发区、工业园、创业园、软件园、环保产业园和物流产业园等各级各类开发区（园区）。国家级开发区确需扩建的，需报国务院审批。 国务院办公厅《关于清理整顿各类开发区加强建设用地管理的通知》 主要内容是对各类开发区进行全面清查，并对清查内容进行了明确的规定；在检查清理的基础上进行整顿规范。对不符合开发区标准的要坚决停办。对已批准的开发区如有超过建设用地规模和范围的土地，依法处理，如确需扩建的，严格按照有关法定程序办理；加强对开发区建设用地的集中统一管理；今后要严格控制实力以成片土地开发为条件的开发区。鼓励工业项目向园区集中。 2003年 11月3日 国务院《关于加大工作力度进一步治理整顿土地市场秩序的紧急通知》 主要内容是坚决落实清理整顿开发区的规定。严格落实7月30号发出的通知要求，加快对各类开发区的清理进度。 2004年 10月21日 《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》 禁止非法压低地价招商。省、自治区、直辖市人民政府要依照基准地价制定并公布协议出让土地最低价标准。协议出让土地除必须严格执行规定程序外，出让价格不得低于最低价标准。工业用地也要创造条件逐步实行招标、拍卖、挂牌出让。 2005年 3月21日 国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》 该意见的主要内容是工业用地不得擅自改变土地用途，不得用于大规模的商业零售