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20 家房企 SWOT 分析报告万科招商金地保利各有利弊 经历 2008 年市场跌落洗礼，几乎接近灭亡窘境之后，房企在 2009 年小阳春之后起死回生。 而在楼市报复性上涨，几近疯狂的复苏中，行业座次已经悄然转变。为此，本刊特请长期深 入关注并研究各大房企的辉立投资咨询（上海）公司地产行业分析师陈耕对 20 家知名品牌 房企进行了 “SWOT”分析。 一、万科（000002，SZ） 优势 1、中国房地产龙头企业，主营住宅物业发展，竞争优势明显。综合竞争力、市场占有率和 品牌价值排名第一。 2、万科强大的竞争力不仅体现在其强大的销售规模和跨区域运营能力，还体现在其稳健的 商业模式、完善的公司治理结构、强大的融资能力以及快速应变的营销策略等。 3、公司财务状况良好，融资渠道通畅。即使在 2008 年行业整体资金较为紧张的背景下，公 司仍保持充裕的流动性和健康的负债状况。 4、公司的增长方式由规模速度增长向质量效益增长转变，重点关注项目的质量和赢利能力， 这将有助于公司在市场调整期的平稳增长。 5、1992?2008 年公司收入和净利润的复合增速分别为 28.7%和 33.6%。 劣 势 土地储备约 2200 万平方米，仅能满足万科 2?3 年的发展需要，低于行业平均水平，可能会 影响其增长并增加土地购置成本。 机 会 1、中国房地产行业集中度仍较低，万科将通过整合行业资源提高市场占有率。 2、住宅产业化或将成为万科未来核心竞争力的主要来源之一。 威 胁 绿城、恒大等民营房地产公司的高速扩张，削弱了万科的竞争优势，对其未来增长构成有力 威胁。 二、招商地产 （000024，SZ） 优势 1、公司是招商局集团直属企业，是国资委重点支持的 5 家央属地产企业之一，综合实力强， 并实现快速增长。 2、公司在深圳拥有强大的竞争优势和品牌知名度，深圳市场占有率达 5%。本地购房者的品 牌忠诚度较高，消费黏性强。 3、大股东蛇口工业区将持续注入土地等优质资产，外延式的增长是招商地产重要的竞争优 势。 4、公司实施开发+经营的业务架构，较高的毛利率水平和稳定现金流的运营模式使得公司抵 御市场风险的能力较强。此外，融资渠道日趋多元化。 5、土地质量较高，公司的土地储备超过 50%位于一线城市，土地成本较低。 劣 势 1、公司超过 50%的土地储备项目集中于珠江三角洲，其他地区的土地储备量较小。 2、在全国的品牌影响力有待提高，招商地产在深圳以外地区知名度有限。 机 会 1、随着《深圳城市更新办法》的推出，蛇口工业区的地块未来可能有较大的升值空间。 2、拥有庞大的潜在市场和顾客群。 威 胁 1、公司的全国化步伐略显迟缓，竞争对手的快速扩张，珠江三角洲、长江三角洲和环渤海 地区的市场空间受到挤压。 三、中粮地产 （000031，SZ） 优 势 1、公司是中粮集团旗下唯一的房地产上市公司。中粮集团对公司持续的资产注入以及资金 支持，是公司增长的重要动力。 2、 “工业地产 +住宅地产 ”的双业务架构，兼具稳定性和成长性。工业地产稳定的赢利和 现金获取能力有利于支撑目前公司住宅地产的大规模开发，使公司业务运营兼具稳定性和成 长性。 3、住宅地产在中粮集团入主后获得了长足发展，项目储备规模和布局均取得重大突破。 4、房地产资产质量高、赢利能力强。 5、财务弹性较强，债务压力较轻，依然具有较大的融资空间。 劣 势 1、住宅地产业务经营规模较小，在开发项目数量、土地储备等方面较国内排名前列的房地 产开发企业有较大差距。 2、资产规模及净资产规模均较小，资金实力有限，限制了公司的发展速度。 机 会 中粮集团正整合其业务，中粮地产将直接受益于其母公司对其核心业务（食品和房地产）的 整合。 威 胁 1、中粮地产和中粮置业部分业务重合，存在同业竞争的情况。 2、中粮地产的住宅业务现金流能否支撑其商业地产的快速扩张，存在不确定性。 四、金融街 （000402，SZ） 优 势 1、公司是北京国资背景，综合竞争力强，营利模式独特。其为金融机构提供物业配套的商 业地产模式，区别于其他商业地产发展商。 2、公司商业地产项目资产质量高、出租稳定，多位于北京、天津的核心地段，具有较好的 升值潜力。公司拥有的可出租面积超过 30 万平方米，营业收入的贡献率占到 10%。 3、投资物业的公允价值变动收益和房地产开发业务双轮驱动，推动公司业绩快速增长。开 发业务快速增长，并在 2010 年进入收获期。 劣 势 1、相对于住宅开发，商业房地产开发对公司现金流的要求较高，而项目回收期也较长。 2、商业地产的投资需求比例较高，从而