龙湖的项目产品定位的报告.pptVIP

赵巷8号地块项目产品定位报告 土地规划指标分析 用地性质 住宅用地 总用地面积1965478m 代征地面积520523m 净地面积 144,495.5m 地上总建筑面积1445 容 筑密度30% 绿化率 35%,其中集中绿化率建筑高度 15米 10% 机动停车位 0.72辆/户 非机动停车位0.72辆/户 其他规划要求基地内90平方米以下套型住宅建筑面积占住宅总建筑面积的比 例不小于74% 土地属性及规划指标分析 1)项目位于青浦赵巷国际别墅区,临近上海佘山国家旅游度假区,未来将 成为上海又一高档低密度的居住板块 )土地属性决定地块的开发方问应是低密度的类别墅产品,这也是产品价 值最大化的唯一方 3)如何在容积率1.0、建筑密度30%以及74/90的条件限制下打造出低密 度类别墅高尚生活体验的产品将是项口团队的主要出路和挑战 初步产品定位判断 1)首先考虑溢价能力最高的产品一院落别墅一—加上对规划指标的分析过程 建筑面积上限:(1444955-1000)×26%=37308m(假定会所1000m 别墅产品套数:37308/250≈150套占地面积:150×100m2=15000m 建筑面积:150×250=37500m 2)考虑价值其次的产品一叠拼别墅 建筑面积上限:1444955-100037500=1059955m2 叠拼产品套数(2X90为一套):1059955/180=588套 占地面积:588套/2×90m2=26460m2 3会所面积约为:1000m2 总体建筑覆盖率:(37500+105995)/144495.5≈29.6687%≤30% 初步产品定位判断 初步市场定位:上海西区高端公寓及别墅客户 期客户定位 期客户定位 大上海范围内 的主城生活逃 大上海范围 0资客 活速避者 上海(长宁)西 区内的职业中高/核心客 周边企业及江 产及海归或父母 浙地区高管层、 生意人 (叠拼) 上海西郊私营企业 主(联排) 海浦西的职业中 高产及海归或父母 初步产品定位判断 客户A|O量表 客户特征提取 对内外环境要求高 ☆口碑传播 有特定圈子 显示身份 楼盘增值 ☆安静私密 崇尚人文 ☆配套齐全 交通便利 令重视下一代教育 (Action) 事业忙碌、时间白由、特定生活圈子、应酬多、要求生活便利完善 (Interest) 山水资源、上层身份认同、圈内生活领地、了女教育 ○ pinion 私密性、安全、环境优异、服务、口碑传播、性价比