老城区发展研究.pdfVIP

二、老城区发展存在 问题分析 随着城市化进程不断加快，老城区在发展中经济、社会、环境、文 化等方面总是也日益凸显。 （一）经济方面 在城市的发展过程中，由于现代都市中心城的转移，老城区发展 速度缓慢、日渐衰落，大多存在区内经济不平衡和产业结构不合理 问 题。 老城区由各个不同系统组成，它们相互影响与制约，具有很强的 整体性和关联性，任何一个子系统变动都会影响其他部分，从而出现 发展的不平衡。具体表现为：一是发展过度，二是发展滞后。发展过度 即由于追求片面经济效益而进行的不合理大规模改造，老城区 建设 强度和人口总量超过基础设施的承 力，从而导致整体功能失调。而 发展滞后则是由于老城系统内各部分变迁进程不一致，导致不和谐并 出现滞后现象，如原有的物质空间形态结构与其容纳的逐渐变化发展 的社会经济功能不相适应，而导致的不平衡发展 问题。 产业结构不合理限制了产业的综合发展。如青岛西部老城区核心 街区产业结构不合理现象较为突出。中山路商业购物比例过大，缺乏 餐饮业、休闲文化产业，产业结构严重失衡后应逐步增大餐饮、休闲 娱乐等功能比例。而火车站周围商业功能单一、环境杂乱，区内有一 家以传统百货经营为主的华联商场，缺少成规模的休闲娱乐场所，难 以满足火车站流动人口的市场需求。随着东部新城区都市经济的繁荣 与发展，由于经营管理不善以及理念未及时更新等多方面的原因，老 城区商业中心的地位逐渐被新城区及其他商贸圈所代替，传统的商业 中心日渐衰落，商业业态逐渐低化，客源不断流失，商铺租金递减，老 城区的商业竞争力下降，对社会经济复兴产生很大影响。 （二）社会方面 老城区自身发展不平衡，功能衰退尤其是老城中心区空心化带来 新的社会问题。 由于中心城区的土地级差效应高，许多城市将市中心改造土地用 来建设商贸设施，办公楼或豪华的高层公寓，以提高区位良好的城市 中心区的土地利用。如北京的王府井、上海的陆家嘴、成都的春熙路、 重庆的解放碑。同时，国内一些中等城市、小城市 纷纷效仿。目前国 内市中心老城改造的通用做法是更新为城市的中央商务区，通过吸引 高营业额的产业来使土地增值本来无可厚非，但如果过分强调城市商 务功能，将造成居住生活功能缺失，导致中心城区出现衰败现象。 国外也有许多类似的例子。比如开始于 1949 年的美国城市重建， 30 年来美国的市中心改造从战后的居民区重建，逐渐转变为中心商 贸区的复苏，这一举措曾经一度带来城市中心区的繁荣，但很快就暴 露了大量的 问题。由于城市中心区地价飞涨，居住人口大量外迁，商 业活动减少，环境恶化，犯罪率剧增。每到周末和夜晚，大城市如曼哈 顿的中心区便成了“死城”，而大量被迫从城市中心区迁出的低收入居 民却在内城边缘形成贫民窟，加剧城市贫富矛盾。 老城区的自身发展不平衡以及老化衰退等 问题中可避免的会带 来社会问题。首先是就业机会奇缺。在大部分城市中，失业率都很高， 如果加上部分失业和不充分就业，则潜在的劳动力闲置率更高。在老 城区中就业的人，多从事小家电维修、搬运以及餐馆、旅社等小型服 务业工作，这些产业所能提供的就业机会非常少，而且随着小工厂逐 步清理出城市中心区，老城所能提供的就业岗位就更少。其次是贫困 程度较高。国际劳工组织的研究表明，从总体上看，贫困与失业之间 存在着正相关关系，失业是造成贫困的主要原因。在老城区中，年富 力强的居民其经济能力改善后，逐渐迁离，留下来的多是一些经济能 力差，没有能力迁离的居民。而且老震荡我住宅价格较低，建筑空间 利于共划小和出租，于是吸引了一些失业的、或多事劳动密集型行业 以及小型服务业的人群，低收入使他们无力承担维修费用，因而得不 到修缮的老城更显破落。由于贫困，老城区往往沦为“贫民窟”。 （三）环境方面 历史建筑风貌一定程度的破坏。历史优秀建筑是老城区改造、发 展和创新的重要 体，历史建筑及街区风貌保存的完好程度影响着老 城区的开发价值。随着历史发展时代变更，由于发展空间的限制，许 多历史街区中被加入了现代元素，一些历史建筑在长期作为民宅和另 辟他用的过程中，内部结构破坏严重，外部立面经多次翻修已失去了 原貌。街区中掺杂的一些质量不高的近现代建筑与历史建筑融合不足， 大大破坏了老城区的整体面貌。这不利于核心街区快速复兴与经济活 力的全面提升。 居