美国房地产投资信托基金(reits)运行方式.pdfVIP

美国房地产投资信托基金（REITs）运行方式 房地产投资信托（Real Estate Investment Trusts，简称 REITs） 是一种在证券交易所上市，由专业管 团队经营管理，主要以能够产 生稳定租金收益的不动产为基础资产，以标的不动产租金收入为主 要收入来源，并且每年通常至少会将 90%的净收益分配于投资者的金 融工具。房地产投资信托并不是常规意义上的基金，只是一种税收政 策上与基金类似的投资工具。  美国房地产信托基金（REITs）的分类 REITs 根据不同国家和地区的法律法规，针对不同的投资者 和避税需求以多样的形式存在。根据投资对象不同，可以将房地产投 资信托分为权益型、抵押型和混合型三种；根据募集方式不同，将房地 产投资信托分为公募型和私募型；根据运行方式不同，将房地产投资 信托分为封闭型和开放型；根据是否上市交易，将房地产投资信托分 为在交易所上市交易的公开交易型和不公开交易的非交易型或私募 型；根据组织形式的不同，可以将房地产投资信托分为信托型和公司 型。 1. 根据投资对象不同，可以将房地产投资信托分为：权益型、抵 押型和混合型三种。 权益型房地产投资信托（Equity REITs） 权益型房地产投资信托是指通过直接控制房地产或通过入股经 营房地产公司成为合营股东的方式 得房地产产权，进而从房地产 经营中直接 益。其投资收益主要来源于房地产买卖所得利润、房地 产租赁所得租金、物业管理收入等。因为大多数权益型房地产投资信 托都是通过入股经营房地产投资业务的公司并 得股权的方式运行 的，其属于股权投资，具有以下特点：1.因其属于股权投资，所以不能 直接要求返还本金，但信托资金可以通过股权转让的方式随时退出， 较传统的房地产投资具有更强的流通性和变现性；2.通过股权投资的 方式入股房地产公司，其投资收益受房地产公司的经营状况影响大， 因此该类型的房地产投资信托的风险和收益均较高。  抵押型房地产投资信托（Mortgage REITs） 抵押型房地产投资信托的功能相当于金融中介，将募集的信托 资金用于房地产抵押贷款或购买抵押证券（MBS），其投资收益主要来 源于发放抵押贷款所收取的手续费，抵押贷款利息以及通过发放参 与型抵押贷款所 得的抵押房地产的部分租金和增值收益。该类型 的房地产投资信托的投资收益低于权益型房地产投资信托，但由于 其不直接参与房地产经营，因此风险也低于权益型房地产投资信托。 混合型房地产投资信托（Hybrid REITs） 混合型房地产投资信托是指同时从事权益型和抵押型两种投资 的房地产投资信托。其风险和收益介于权益型房地产投资信托与抵 押型房地产投资信托之间。 2. 根据募集方式不同，将房地产投资信托分为公募型和私募型。 公募型房地产投资信托 公募型房地产投资信托以公开发行的方式向不特定的社会公众 筹集信托资金。其具有以下的特点：（1）公募型房地产投资信托的投资 者是不特定的社会公众，其对投资金额要求较低，从而为中小投资者 进入房地产市场提供了一条十分有效的途径。（2）投资主体众多，资 金来源广泛，投资多样化，容易分散风险。（3）具有较强的可变现性。 （4）为了保护众多投资者的权益，公募型房地产投资信托的各个运行 环节都具有严格的条件和程度，因此其运作机制僵硬、缺乏灵活性。 私募型房地产投资信托 私募型房地产投资信托以非公开发行的方式向特定的投资者募 集房地产投资信托资金。因其投资者数量有限、投资对象特定、最低 投资额要求高，因此投资者多为特定的机构或大投资人。由于其采用 非公开方式进行，且投资者控制在一定的范围内，因此其投资信托资 金的运作机制较公募型模式宽松、灵活。 3. 根据运行方式不同，将房地产投资信托分为封闭型和开放型。 封闭型房地产投资信托 封闭型房地产投资信托具有封闭性，在设立时已确定发行总额， 其规模相对固定。该类型的房地产投资信托发行完成后投资基金总 额及份额在相当期限内不