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遇到民法问题？赢了网律师为你免费解惑 ！访问 签订房屋买卖合同时的注意事项 　　2000 年 10 月，建设部公布了《商品房买卖合同示范文本》(下简《示 范文本》)，自 2001 年 4 月 1 日开 行;2001 年 4 月又颁布了《商品 房销售管理办法》(下称《销售办法》)，以规范商品房交易双方的行为。 　　与以往的房屋买卖合同相比，《示范文本》增加了不少内容，其中将 房地产开发企业开发过程中所需获得的一系列证件，详细列入了合同 之中。以前，有许多购房者由于缺乏房地产开发方面的基本知识，不 知道要审查所购项目的手续是否齐全，为交易埋下了隐患。现在的做 法则在无形之间，就使购房者在签订房屋买卖合同的过程中自然而然 地了解到所购买的项目是否具有合法的手续，为保障购房者的权益起 到一定作用。 　　一、关于房屋计价方式 　　这是房屋买卖合同中最重要的条款之一。房屋的价款一般都是购 房者和销售者在签订房屋买卖合同之前就已经协商完毕的，在签订正 式房屋买卖合同时只需要核对一下价款是否一致即可。付款方式则关 系到价款折扣，以及购房者的承受能力，甚至购买意向。目前的个人 商品房买卖活动中，有 80%以上的人是选择自行支付一部分房价款， 其余部分以申请银行个人住房抵押贷款(即通常人们所说的“按揭”)的 方式支付。这样，是否能够申请到银行贷款，成为许多购房者购房行 为的前提。 　　《示范文本》中给出了 3 种计价方式，同时，购房者与开发商在此之 外还自行约定其他方式。目前房地产市场中的计价方式通常为按建筑 面积计，也有一些开发商采用按套计价的方式，但多用于尾房销售。 　　这里有必要谈一下在房屋买卖过程中经常出现的几个面积概念的 差别。建筑面积，包括套内建筑面积和公共部位与公用房屋分摊建筑 面积(下称“公用分摊面积”)两部分。套内建筑面积，即购房者独自使 用的建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积和阳台建筑面积三部 分构成。而普通购房者通常所关心的使用面积实际上就是套内使用面 积，与开发商在销售房屋时告知您的套内建筑面积是两回事，并且是 少于套内建筑面积的。通常购房者所计算的使用率是指套内使用面积 与建筑面积的比例。因此，当购房者向销售人员咨询使用率是多少 时，一定要明确双方使用的是否为同一计算标准。否则，购房者会发 现，一套所谓“使用率”达到 80%以上的房屋，在刨除了套内墙体面积 和阳台建筑面积之后，也许就只有 75%左右了。 　　另外一点需要购房者注意的是，目前的房屋基本上都具有各种各 样的阳台，有时，销售人员会指出，“我们的阳台是只计算一半面积 的”;但实际上，阳台面积的计算也是根据不同的样式有不同的标准。 对于封闭式阳台，是按其外围水平投影面积计算，可以理解为全部阳 台面积都要计人销售面积，如果这时只计一半的话，那才真的是让利 了。对于挑阳台(底阳台)则是按其底板水平投影面积的一半计算，凹 阳台则是 按其净面积(含挡板墙墙体面积)的一半计算，均可以理解 为阳台面积只有一半可计入销售面积。购房者应当按照自己购置房屋 的阳台样式确认阳台面积的计算标准。 　　二、房屋面积确认及面积差异处理方式 　　面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大因由。因为目前的 房屋销售主要是以预售方式为主，一是对开发商的投入要求较小，二 则购房者通常可以享受到较大的优惠。但是，预售时的面积是在图纸 上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发 商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别 开发商出于某种目的，利用这种误差为自己谋取不当利益。对于购房 者而言，对房价款的承受能力、对房屋的使用规划等都是以房屋面积 为基础的，面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或是使原 先的使用规划落空。那么如何在实际存在的误差与购房者的合法利益 之间选择一个中间道路呢? 　　对于开发商，首先应在 图纸预测时尽量准确，在施工过程中尽力控 制，使误差的产生降到最低程度。对于购房者，如果想避免面积误差， 最好的方法莫过于购买(准)现房，实地的考察是胜于任何口头承诺和 凭空想象的。如果购房者仍然要选择期房，则只能是与开发商就此问 题进行事先约定。 　　《示范文本》的一大特色就是倾向于保护购房者的利益，《示范文 本》第 5 条关于“面积确认及面积差异处理