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三乡镇原生商圈 三乡镇新生代商圈 项目规划功能设置及定位建议 —— 商业定位 关于三乡商业方面的总结 — 1 、从两大商圈的情况来看，“原始”商圈是随着三乡的城市发展及人口增加自然 形 成的，所以说基本上无规划可言，几乎全部为沿街商铺，业态分布混乱。“新 生 代商圈”规划方面价值老商圈优化很多，但业态同样为中低端的行业经营，较 高 品质的高端品牌缺乏。 2 、三乡区域整体基本以餐饮、服装、百货、超市、小型娱乐场所为主，商业的整 体档次偏低，事实上这也是港澳区域节假日回流量逐步降低的根本性原因之一。 3 、缺乏中大型、高档次、高品质的综合性商业广场 (shopping more) 。 4 、缺乏高端品牌的集约经营场所。 5 、商业配置的整体水平尚属“镇级”区域的级别。 6 、缺乏中、大型的娱乐性购物场所。 结论：综上情况，三乡的商业状况缺乏主题式商业业态、概念型商业业态（如人文、 文化概念），而本案文化旅游的概念可衍生出相关的以“文化 \ 养生”为主线的及娱 乐、教育、休闲、观赏、购物、餐饮于一体的综合性商业。 项目规划功能设置及定位建议 —— 商业定位 商 业 定 位 主题文化情景餐饮街 以文化旅游为主题的业态商圈 ( 高尔夫 \ 旅游 \ 纪念品类 ) 主题文化商业街 娱乐、休闲配套 养生医疗配套 综 合 性 商 业 定位 以 养 生 、 文 化 为 主 的 商 业 配 套 方向 主题文化情景餐饮街 ( 案例参考 ) 北京特色主题餐饮街市场看好 主题文化商业街 ( 案例参考 ) 上海新天地成就高端文化 商业典范 养生参考 ( 案例参考 ) 辐射珠三角 中高端 旅游 \ 文化 \ 养生型 复合型地产模式 商业 酒店 住宅 公寓 文化 旅游 三乡房地产市场概况 — 产品供应情况 楼盘名称 面积 户型 东城艺墅 35 － 45 平方 一房一厅 80 平方 两房两厅 120-140 平方 三房两厅 160 平方左右 四房两厅 中恒海晖园 37 平方 一房一厅 71 平方 两房两厅（ N ＋ 1 ） 73 － 88 平方 三房两厅 140 平方左右 四房两厅 富和名都 48 平方 一房复式公寓 81-83 平方 两房两厅（ N+1) 112-122 平方 三房两厅 151-155 平方左右 四房两厅 景观 1 品 150 － 170 平方 三房（备注：一房酒店式公寓： 2 期规 划中 两房： 2 期规划中 ） 180-250 平方左右 四房－五房（带入户花园） ? 从三乡房地产市场的供应情况来看，大致呈现出以下特征： 一房一厅基本在 35-50 平方，两房两厅基本在 73-85 平方左右，三房除 一些 N+1 户型之外，大部分面积在 110 — 140 平方，四房基本在 150 — 170 平方，五房单位供应较少，景观一品的五房单位大致在 200-250 平方左右。 ? 目前各个楼盘销售最为理想的户型如下： 1 、 100-120 ㎡的三房单位； 2 、 80-95 ㎡的两房或三房单位； 3 、 45-55 ㎡小户型产品三乡区域供应量有限，销售情况均较好； ? 150-200 ㎡的中大户型销售压力较大，主要是因为户型设计、配套、