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房地产信贷及其泡沫化成因分析 　 房地产信贷是指银行对房产、地产和 建筑业的 生产经营发放贷款以及对居民购房、建房的消费性贷款。 房地产信贷是当今世界金融业最活跃的传统业务之一。许多国家的住宅建设主要不是依赖政府拨款，而是运用 银行信贷和政府采取减税、免税、放宽贷款条件等优惠政策，鼓励银行筹集 融通资金扩大住宅贷款。 房地产信贷资金的主要来源是住宅基金 存款和 储蓄存款。目前我国开展的 房地产信贷业务的内容主要包括：开办住宅建设基金专项存款业务，推广个人住宅储蓄存贷款业务；支持和促进住宅建设产业化；把住宅信贷纳入国家宏观 信贷计划等。然而房地产业是一个高风险产业，它高度依赖 金融市场的信贷支持。如果信贷支持过度，将促使房地产业的非理性投资增加，房地产价格上涨过快，最终超过消费者承受力而导致房地产泡沫。 一、房地产信贷的作用 　 （一）刺激居民储蓄事业的发展 房地产信贷提前实现了住房储蓄的长期目标。就普通家庭来说，有即时支付能力的住房需求者总是极少数。居民若要购买住房，首先必须长期储蓄。有的金融机构规定，在取得住房贷款之前，必须有一定的储蓄额，这一定的储蓄额便成了房地产贷款的必要条件之一。居民取得住房贷款之后，必须逐月偿还贷款本息，就个人而言，偿还贷款可看成是一种负债储蓄。这就是说， 房地产信贷的推行，节省了原来个人储蓄的时间，使住房需求能提前实现，即把个人通过长期储蓄积累的购买力转变为信用方式的现实购买力。所以， 房地产信贷能刺激居民储蓄事业的发展。 　 （二）实现信贷资金的增值和再生 　　房地产信贷的有偿使用和还本付息机能，以及随经济发展房地产自身的增值性都决定了房地产信贷的增值作用，且具有很强的再生能力。因此，许多国家都规定，住房信贷和投资由指定的专业银行经营，这就既可以为住房投资吸收社会资金，又可以集中使用房地产信贷资金，做到专款专用。同时， 房地产信贷的增值作用和再生能力，还来自分期收回的信贷本息所引起的基期信贷资金总额的增值，主要还是由于收回的信贷本息的下一轮贷款。这样，便加速了资金的周转。实现了信贷资金的增值和再生，使原有的信贷资金能解决更多居民住房资金的不足，对全社会住房问题的解决发挥着重要的作用。 　　 （三）促进住房信贷资金的合理运行 　　房地产信贷资金按有偿使用原则运行，有借有还，按期还本付息，这是信贷资金的客观属性所决定的。房地产信贷资金的广泛筹集和运用，能在更大程度上缓解资金短缺，减少国家财政负担，改变只采用财政拨款来进行住房投资，资金利用效率低下，甚至还要亏本经营的局面，从而保证了住房资金的合理运行。 　 （四）引导居民消费，建立合理的消费结构 　　发展房地产信贷能够大量吸引社会闲散资金，将居民的消费需求导向住房消费，这为建立合理的消费结构创造了良好的条件。 　　世界上凡实行公有住宅出租而推行低租金住房制度的国家，其住房费用在个人消费支出中所占比重很低。这样，必然导致两个不合理现象的发生：一方面是国家财政对住房投资的负担日益加重;另一方面是居民消费需求结构畸形发展，从而形成消费基金“过剩”，冲击消费品市场。 　　住房信贷的建立，一方面可将闲置的消费基金集中起来用于住房建设;另一方面，也为扩大住房消费创造了条件，同时也疏导了其他消费需求，特别是相对缩减了对高档消费品的需求，将居民消费结构引向合理化。 　 （五）推进住房商品化进程 信贷是商品经济发展的产物，住房信贷的建立和发展必将推进住房的商品化经营，促进住房商品化的实现。因为住房是普通家庭拥有的、价值最大的财产，居民难以承受一次性付款的经济压力，而采用住房信贷这一积少成多的有效形式，是解决居民购房资金不足的捷径。因此，住房信贷就成了住房商品化、自有化的强有力杠杆。　　 二、房地产泡沫及成因 　　?房地产泡沫，一般是指由于土地的稀缺、房地产商品的供需矛盾、 企业和私人的过度投机、金融机构的贷款偏好等因素，导致房地产价格无节制地持续上扬，使房地产价格脱离市场基础而持续上涨，严重背离与之对应的基础价值的过程和状态。? 　　从影响泡沫形成的各种因素来看，主要有三种：预期。由于土地具有稀缺性，与其他生产要素相比，供给弹性最小。因此，市场对土地未来价格的乐观预期，必然加大对土地的需求，从而使房地产价格偏离资产的实际价值；投机行为。投机行为对 经济波动有很大影响，并且会推动资产泡沫的形成；非理性行为。市场并不是有效的，在信息不对称的情况下，过度炒作常常会导致投资者高估或低估未来收益的现象。 三、银行信贷和房地产泡沫相关性分析 （一）银行信贷导致房地产投资过度增长? 　 金融机构对房地产业开发的扶持力度逐渐加大。银行在给房地产开发商提供贷款时，主要是依据抵押的房地