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旅游地产的证券化道路--盛方咨询 旅游地产开发与城市地产有根本的不同,旅游地产的开发必须依托旅游资源的本底优势,因此,存在着旅游地产要首先先导开发旅游项目,然后根据旅游产品人气的旺盛情况,后续开发地产。这样的风险就是造成旅游地产产业通常投资周期长,受自然和社会经济影响的不确定因素较多,传统的信贷融资方式较难发挥应有的融资功能。这也使的得许多地区的旅游资源处在半开发或开发不当的境地,极大地影响了产业发展。 《国务院关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》明确提出,要“加大风险较低的固定收益类证券产品的开发力度,为投资者提供储蓄替代型证券投资品”。因此,探索创新的融资手段势在必行,而将旅游地产与资本市场运作捆绑在一起将是未来融资的趋势,这样有利于在大规模的项目开发中获取资金,加速资本积累,促使土地的有效利用。 一、旅游地产资产证券化的内涵 何为旅游地产资产证券化?从旅游地产资产所有者或经营者的角度,以旅游地产资产未来收入的收益权作为基础支持资产,交由特定机构发行证券,以基础资产所产生的未来现金流支付证券的收益,从而把流动性低的收益权资产转化为证券资产的结构性融资活动。 二、旅游地产资产证券化的模式选择 资产证券化根据其产生现金流资产类型的不同,划分为MBS、CMBS、REITs 和ABS四大类。属于旅游地产的资产范围很广,除旅行社、旅游饭店、旅游交通公司的固定资产、流动资产和其他资产外,一般还包括景点旅游地产与景区中的 自然和人文资源,以及相应的基础设施、附属服务业、商业和零售业的固定资产、住宅和流动资产等。我们应该根据这些资产的特点来选择不同的融资模式。 (一MBS与CMBS 其中MBS 是以住房抵押贷款为基础,以借款人对贷款进行偿付所产生的现金流为支撑。 CMBS商业抵押担保证券(简称CMBS,Commercial Mortgage Backed Security是指将传统商业抵押贷款汇聚到一个组合抵押贷款池中,通过证券化过程,以债券形式向投资者发行的融资方式。CMBS与MBS的主要区别在于,MBS以住宅地产作为担保,而CMBS以商业地产作为贷款抵押品。 以公司形式存在的旅行社、旅游饭店和旅游交通公司、酒店、商业地产等固定资产,这类资产更新速度较快,则可采用CMBS模式。具体来说,是从商业银行等金融机构的角度出发,金融机构将如饭店等资产抵押贷款进行组合,以贷款的收益权为基础发行资产支持证券。 (二REITs REITs(房地产投资信托基金是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金,由专门投资机构进行房地产投资经营管理,并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 适用于:商业地产(因为商业地产现金流要比住宅地产现金流稳定的多。运作方式:有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等 地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。 (三ABS ABS它是以项目所属的资产为支撑的证券化融资方式,即以项目所拥有的资产为基础,以项目资产可以带来的预期收益为保证,通过在资本市场发行债券来募集资金的一种项目融资方式;主要针对除不动产外的能够产生稳定的、可预期现金流的资产加以证券化。目前,ABS资产证券化是国际资本市场上流行的一种项目融资方式,已在许多国家的大型项目中采用。 景点旅游地产资源及其相应的基础设施、附属服务业和零售业等资产,这类资产的基础设施投资规模大、建设期限长,不具有变现能力或者变现能力很差。更重要的是,名胜古迹类景点旅游地产由于受国家物权法的保护,不可进行抵押或质押行为,因此资产证券化可采用ABS 模式,即景点旅游地产未来营业收入的收益权证券化。 运作方式为景点旅游地产管理处将一定时期内的景点旅游地产营业收入进行组合,包括门票收入、租金、特许经营费等,之后以相应的收益权为基础发行资产支持证券。景点旅游地产资产的原始权益人——政府出售的只是未来一定时期内的现金流,投资者只对SPV(信托等特殊目的机构的经营活动产生限制,因而不会改变景点旅游地产资产的所有权。 我国旅游地产资产证券化起步较晚,发展远没有欧美成熟,但潜力巨大,将是未来融资的大趋势。但在进行资产证券化的道路上还有很多需改善,比如加强资产证券化方面的人才培养,加快相关法律的立法,规范中介服务机构等等。