底商营销策略(1)经典.ppt

思路： 项目商业作为单独产品重新营销，通过项目定位重新赋予商业新的形象，宣传过程中保证项目形象的统一性。 通过明确的定位及销售策略，运用新的形象获得市场认可，达到带动人气的目的。 零租金、天津·唯此等趣味文案制造热点话题，促进客户关注。 产品包装 优选 * 店招过小影响商户经营，从而租金低，进而导致销售价格难以支撑。 增加昭示面 优选 * 一层与二层连接处，向上加大隔断面积，成为主店招，原店招可作为辅助使用。 一层商业用黑布遮挡，并不能增加美观感，为了统一形象 建议使用单孔透更换黑布，考虑成本问题，只在主推商业制作。 优选 * 项目周边主要以工厂为主，并没有休闲的区域，故在项目外围设置一些小品可以有效吸引客流，增加商业价值。 小品及景观 优选 * 设立三个导示点，充当精神堡垒的同时也起到加强商业氛围的作用 导示 优选 * 明星 现金牛 根据波士顿矩阵 婴儿 瘦狗 定价策略 优选 * 定价策略 优选 * 定价策略 A B C D 15250 A B C D 18000 16000 15000 12000 优选 * 定价说明 位置 500 与基准铺比较档位值为500，特殊铺位特殊调整 面积 500 200 与基准偶比较20平米为一个档，每个档位值为+500-200 户型方正度 1000 档位值为1000，特殊铺位特殊调整 户型使用率 500 档位值为1001，特殊铺位特殊调整 高差 500 铺面阶梯，有无阶梯差500 朝向差 10% 比向大于南向10% 优选 * 识局|市场分析|竞品分析|SWOT分析| 优选 * 城市区位 距离城区较远，距离静海区约5公里，距离天津市区约27公里周边无人口密集区。 本案 静海区 天津市 优选 * 城市区位 被工厂包围社区 一个尴尬的社区同时也是一个幸运的社区 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 工厂 优选 * 静海开发区聚集着来自欧美、日本、韩国、台湾、香港等国家和地区以及国内知名企业400多个项目入区，而在我项目周边一公里内就有60多家企业和厂区，初步估计周边人群有7000-1000人。 客群调研 欧派 人数：约4000人 年龄：22-45岁 收入：6k-7k 捷安特 人数：约800人 年龄：22-40岁 收入：4k-6k 壮特五金 人数：约200人 年龄：22-40岁 收入：3k-4k 优选 * 竞品分析 游龙逸海庭院 物业类型：底商 面积：85-200平米 价格：20000元/平米（6m层高） 22000元/平米（8m层高） 优惠：1-2点 层高：6m、8m 产品：独立一层 总量：10套 库存：10套 区域范围内唯一竞品项目，该项目体量较小，为社区配套商业，暂时无销售。 优选 * 竞品分析 新世纪购物中心 物业类型：商业综合体 面积： -1层：40-70平米 1层：30-175平米 2层：100-120平米 3层：60-100平米 4层：60-70平米 价格： -1层：13000元/平米 1层：37000元/平米（临街） 33000元/平米（内街） 二层：22000元/平米 三层：20000元/平米 四层：17000元/平米 总量：231套 库存：约40套 优惠：5年返租，每年8%，前4年折进房款。 折后约25000元/平米 大型商业综合体，纯商业，虽然与我项目物业不同，但客户性质相同，会对商铺投资客户有一定的影响出现。 优选 * 竞品分析 新湖广场 物业类型：商业综合体 面积：70-700平米 价格：10000元/平米 产品：外街1托3，内街独立 优惠：无 返租：无（包租） 大型商业综合体，纯商业，虽然与我项目物业不同，但会对商铺投资客户有一定得影响。 优选 * SWOT分析 优势（Strength） 周边聚集大量工厂，提供稳定的客流 现房销售，无投资风险 双向临路，交通便捷 店面昭示性强 北向设有停车场，停车便利 优选 * 劣势（Weakness） 无商业氛围，单独商业难以运作 商业整体量不是特别大，形不成业态的积聚效应 部分面积过大，总值高，投资门槛高 部分户型受到结构影响，利用率低 证件不齐 SWOT分析 优选 * 机会（Opportunity） 区域内没有集中商业，商业存在真空 周边工厂工人偏年轻，消费能力强 政府招商引资，进一步促进项目周边厂区规模扩大 住宅市场开始调控，促使资金流向商业投资。 SWOT分析 优选 * 威胁（ Threaten ） 周边工厂对商业价值影响较大，由于整体经济不景气，导致工厂运营差，导致工人数量减少，收入降低，从而影响项目价值。 周边大型商业的出现导致投资客户和消费可群分流。 SWOT分析 优选 * 项目位于静海开发区，距离居住密集区较远，周围无商业氛围，但是大量工厂（欧派、捷安特等）可以提供稳定客流，方圆2公里范围内基本无竞品项目，