万科集团(全套)成本优化与控制程序PDF打印版.pdfVIP

学 海 无 涯 万科集团（全套）成本优化与控制程序 ???一.万科成本优化流程要素流程目标：在各实施方案 完成前，完成成本优化与控制，提供优化方法，明确在招标 阶段成本控制方法。流程主要责任部门：设计管理部、成本 管理部、采购管理部。流程关键业绩指标流程关键点 2.适用范围：XX 各项目设计前期、概念设计、总体规划设计、 实施方案设计四个阶段；建筑、结构、安装、景观、室内设 计五个专业。3.职责设计管理部：负责提供各设计阶段的规 划、建筑、景观方案、图纸以供测算。成本管理部：编制计 划并检查计划执行情况，:进行具体测算并根据测算结果提出 优化建议，需要时进行部门间的协调，跟进优化建议后的测 算并编制结果报告，测算结果复核发布。采购管理部：进行 招标战略策划。4.工作程序4.1.方案优化流程 4.2.方法与过程控制4.2.1 设计前期开始设计前找发展部、设 计和营销整理出政府规划要点、土地属性（用地分析、）市 场定位三方面信息。4.2.1.1 政府规划要点：根据政府规划要 点批复，得出如下信息： 4.2.1.2 土地属性：通过勘查现场，询问发展部、项目部等相 关部门，对土地属性信息分析： 4.2.1.3 市场定位：通过询问销售部，清楚了解项目市场定位： 以上信息整理完成后,成本需要关注的重点是:第一：场地内 的特殊地形,如果出现河流、箱涵,高压线等问题需要仔细分 1 学 海 无 涯 析,了解清楚其处理办法以及影响并估算其改造成本,注意需 要预留部分不可预见费用；第二：车位要重点关注其建造方 式（地下、半地下、露天）,是否计算容积率,会所是否可售； 第三：外电需要重点关注距离、是否已经有电缆沟、是否需 要破路等费用,注意考察周边楼盘是否可以合作以便降低部 分成本。4.2.2 概念、规划设计阶段成本控制重点：4.2.2.1 建 筑、结构方面：4.2.2.1.1 设计前,同设计、营销一起探讨产品 类型布置方案,作单一产品测算以及组合方案的成本测算,形 成较为详尽、准确的最优产品组合（已确定）方案的成本测 算，用以指导概念、规划设计。4.2.2.1.2 结合周边环境、用 地景观资源，合理确定不同地域的不同产品布置；让产品销 售利润、土地价值最大化。4.2.2.1.3 成本部应就土地价值与 建筑产品的组合向设计、营销提出建议（注意：重点是通过 产品容积率来区分不同产品间成本差异）4.2.2.1.4 路网布置 n 道路设计应在满足消防及道路交通相关规范的前提下：a. 路网应合理简洁（减少路网的不合理曲线、弯折）b.优化出 入口布置,(优化建议时成本人员需要考虑周边环境以及客户 使用需求,不能够减少出入口后引起客户投诉,导致后期整改 而增加成本).c.道路宽度（设置双车道或单车道加会车 区）.4.2.2.1.5 停车布置（综合销售建议、规划要求、停车效 率、成本等因素选定停车方式 ）： ·土地利用a.地面露天车 位最大化b.地面停车按照最大边线原则布置·停车方式a.车 2 学 海 无 涯 位平面布置最优化：限定面积内停放量最大。b.车位建造成 本由低到高的顺序为： 地面露天车位→首层架空车位→地上独立车库→半地下车 位→地下车位，具体停车方式要结合容积率情况综合考 虑。·停车位体形控制：a.高度b.单独车位面积。·车库设置 a.车库宜集中设置，减少建造成本b.机械车位及地下车库高 度预留。·车库设置注意考虑客户使用要求, 占地面积较大项 目,车位数量需要合理分配，避免集中设置而引起业主投诉 （示范区尤其需要注意）。.4.2.2.1.6 控制不可销售的公建及 配套建设面积。a.不可销售的公建及配套（含附加值多建面 积）或不能整体转让经营的面积满足土地规划要求即可。b. 提升附加值而多建的面积，要结合市场销售价格测算建设的 必要性,注意提醒设计国家有了新的建筑面积计算规范,偷面 积而招致的政策风险需要注意避免。c.通过业态分析和市场 调查合理确定商业面积。4.2.2.1.7 综合物业管理成本、建造 成本，合理布置组团大小，组团出入口布置相对集中，减少 管理人员。4.2.2.1.8 应结合项目周边道路、市政管网的情况， 按照土方费用最小的原则