江苏省淮北市宏观房地产市场研究报告（住宅、消费者）.docVIP

第一部分 城市宏观背景分析 城市概况 位于安徽省北部（东经116度23分-117度02分，北纬33度16分-34度14分之间）。地处华东地区腹地，苏、鲁、豫、皖四省之交，北接萧县，南临蒙城，东与宿州比邻，西连涡阳和河南永城。南北长108公里，东西宽60公里，总面积2725平方公里。 2005年，年末全市户籍人口210.52万人。市区人口59.67万人，目前淮北市辖3区、1县， 行政区划分 3个区：杜集、相山、列山。 1个县：濉溪县 相山区 相山区 杜集区 烈山区 濉溪县 1.1 财富篇－－经济增长及财富指标 1.1.1 淮北市经济情况 一、经济增长及财富指标 1、GDP增长情况 图1-1 淮北市历年GDP与人均GDP （单位：亿元 元） 数据来源：淮北统计局 自2003年以后，淮北GDP增长很快，增幅始终保持在10%以上。 —— 2005年淮北市GDP达到290.0亿元，较2004年同比增长16.69%。 —— 2005年淮北人均GDP达到10252元，较2004年同比增长15.91% 2003年-2005年，淮北GDP增长率始终保持在10%以上的，根据国民经济增长与房地产经济的关系，淮北市的房地产经济处于飞速增长期。 图1-2 2005年淮北与淮海经济区（安徽省各市）经济指标比较 （单位：亿元） 数据来源：淮北统计局 2005年淮北全社会固定资产投资额为84.10亿元，位居最后，但增长率排在第四，所占GDP总量超过40.24%，位列第二，说明淮北投资力度比较大，其经济增长后势强劲。 2、产业结构分析 表1-1 产业结构 单位：亿元 2000年 2001年 2002年 2003年 2004年 2005年 第一产业 15.50 17.53 18.84 17.00 24.00 22.40 第二产业 48.40 52.04 64.18 69.70 92.80 117.90 第三产业 39.10 42.82 41.18 45.70 62.30 68.70 第一产业占比例 15.05% 15.60% 14.70% 12.26% 13.40% 10.72% 第二产业占比例 46.99% 46.30% 47.20% 50.25% 51.81% 56.41% 第三产业占比例 37.96% 38.10% 38.10% 32.95% 34.79% 32.87% 数据来源：淮北统计局 从2002-2005年，产业结构一直以231这样的形式，2005年第二产业的比例达到历年最大，为56.41%，第二产业是淮北市投资的主力。但是随着资源的长期开采，一批矿井相继报废，大批职工下岗，并有135个村、16万农民失去土地21.8万亩。生态环境的破坏和人地矛盾的加剧，导致产业结构严重失衡。着力构建“绿色家园”，努力提升生态农业梯级，是淮北市经济结构调整和城市转型的主要载体。 淮北支柱性产业 淮北是以煤炭、电力、纺织、酿酒等四大支柱产业的工业城市，2005年全年原煤产量3434万吨，洗精煤567.4万吨，分别增长4.8%和19.6％；发电量106.6亿千瓦时，增长1.6%；白酒11740千升，增长39.2%；纱36013吨，增长7.4%，服装93.9万件，增长7.6%。受原材料价格、国际市场环境等影响，焦炭和部分纺织品产量有所下降。 2005年，淮北矿业集团、皖北煤电公司、淮北国安电力公司销售收入超过10亿元以上，发电企业已经超过7家。 淮北市企业情况 随着淮海经济区的快速发展，国家将在政策、资金和重大项目布局等方面对淮海经济区给予支持。淮北作为淮海经济开发区的其中一名，自然会得到国内外投资者更多的关注。 截止到05年12月淮北市已有各类企业123家，其中内资企业占到总量的90.24%，而港澳台商投资企业、外商投资企业则各占4.88%。 表1-2：2005年淮北市各类企业数量： 分类 企业数量 内资企业 国有企业 9 集体企业 7 股份合作企业 2 联营企业 2 有限责任企业 40 股份有限公司 3 私营企业 45 其他企业 3 港澳台商投资企业 6 外商投资企业 6 总计 123 数据来源:淮北市统计局 3、利用外资情况分析 图1-3 淮北历年来直接利用外资分析 单位：万美元 数据来源：淮北统计局 06年1-8月份淮北市新批外商直接投资项目12 项，合同外资5271 万美元，同比分别增长3倍和14.6倍。实际到位资金2005 万美元，同比下降13.2%，主要有以下特点：利用外资规模扩大；