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资金壁垒 房地产企业资金特点： 高负债经营 资金来源多样化 优选 * 2013中国房地产综合实力TOP10资产负债率 资料来源：中国房地产测评中心、和讯网 企业名称 企业代码 资产负债率 万科 000002.SZ 78% 保利地产 600048.SH 78% 中国海外发展 00688.HK 63% 恒大地产 03333.HK 77% 龙湖地产 00960.HK 72% 世茂房地产 00813.HK 70% 碧桂园 02007.HK 78% 富力地产 02777.HK 76% 融创中国 01918.HK 81% 华润置地 01109.HK 67% 优选 * 2010-2013年上市房企百强资产负债率均值 数据来源：中房网 64.79 64.82 优选 * 2013年房地产开发企业各季度资金来源情况 资金总量 国内贷款 利用外资 自有资金 其他资金 Q1 金额 26962 5172 127 10120 11543 比重 100% 19.2% 0.5% 37.5% 42.8% Q2 金额 30263 4729 107 11510 13917 比重 100% 15.6% 0.4% 38.0% 46.0% Q3 金额 30603 4667 157 12044 13735 比重 100% 15.3% 0.5% 39.4% 44.9% Q4 金额 34294 5105 143 13751 15296 比重 100% 14.9% 0.4% 40.1% 44.6% 单位：亿元 资料来源：中房网 优选 * 一个项目的资金周转 优选 * 房地产企业资金壁垒的实质是融资能力壁垒 优选 * 技术壁垒 优选 * 3 市场行为 3.1价格行为 3.2非价格行为 优选 * 3.1价格行为 房地产商定价法： 成本加成法：成本+利润+税金 市场定价法：以市场类似房地产价格为参考定价 需求导向法：根据买方的需求强度定价 优选 * 优选 * 2013年全国35个大中城市房价收入比偏离度排名 排名 城市 偏离度（%） 排名 城市 偏离度 （%） 排名 城市 偏离度 （%） 1 深圳 56 13 石家庄 16 25 呼和浩特 6 2 北京 45 14 兰州 16 26 大连 6 3 杭州 36 15 南宁 16 27 武汉 5 4 福州 29 16 郑州 16 28 天津 5 5 宁波 28 17 青岛 14 29 成都 4 6 厦门 28 18 西宁 14 30 长春 4 7 海口 24 19 南京 14 31 银川 4 8 重庆 24 20 太原 14 32 贵阳 0 9 乌鲁木齐 23 21 长沙 12 33 昆明 0 10 上海 21 22 合肥 9 34 沈阳 -2 11 广州 21 23 哈尔滨 9 35 西安 -2 12 南昌 19 24 济南 7 数据来源：上海易居房地产研究院 优选 * 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 课件 我国房地产企业SCP分析 彭心悦 20130501024 优选 * 分析思路 1 产业背景 2 市场结构 3 市场行为 4 市场绩效 5 小结与思考 优选 * 1. 产业背景 1.1房地产业链 1.2供给影响因素 1.2需求影响因素 优选 * 1.1房地产产业链 土地资源 政府部门 施工企业 配套产业 资金来源 购房者 房地产企业 市场 优选 * 1.2供给影响因素 土地供给：供给总量、土地结构 开发资金：资金量大、融资成本高 价格：供给积极性 预期：价格预期、产业政策预期 优选 * 2010年至今国家级政策梳理 年份 日期 政策简述 2010年 1月10日 二套房首付不得低于40% 4月14日 二套房首付不得低于50%；北京率先出台限购政策 6月14日 二套房认定既认房又认贷 9月29日 三套房停贷；建议重点城市限购 11月1日 取消房贷七折利率 2011年 1月26日 二套房首付不低60%；一二线城市全面限购；既限增量又限存量 4月1日 制定房价控制目标 5月1日 一房一价 7月12日 三四线城市要求限购 10月29日 温家宝/李克强：继续严格执行政策，进一步巩固调控成果 2012年 全年 温家宝5次重要讲话；财政部、住建部、央行各部委分别表态 2013年 2月20日 国五条出台：调控时隔两年再次全面收紧（未果） 7月30日 中央政治局会议：促进房地产市场平稳健康发展 优选 * 1.3需求影响因素 人口：人口总量、家庭规模、人口年龄结构 可支配收入：购买力 信贷成本：首付比例、贷款利息率 价格：自住需求、投资需求 预期：潜在需求、现实需求 优选 * 2.市场结构 2.1 市场集中度 2.2 产品差异化 2.3 进入壁垒 优选 * 2