南山商业业态定位报告 .ppt

* 　 规划主题 项目 面积 经营方式 说明 一楼 高端商务会所 会所大堂+会员门禁系统 80㎡ 客户接待 吧台接待，客户进访接待 中高档商务洽谈餐厅 400㎡ 专业经营 用作高端宴请、商务接洽 咖啡吧 200㎡ 专业经营 引进大型咖啡西点厅 二楼 高端养生会所 水疗会所+私人会所 80㎡ 专业经营 引进小型水疗会所 高端spa会所 300㎡ 专业经营 健身房 300㎡ 专业经营 含瑜珈/舞蹈室、健身后可直接下一楼（2楼）沐浴更衣、桑拿 为项目植入独有元素标识：城市顶层精英俱乐部! 会所开发方向 商业业态布局 根据营销期功能使用需求，划分会所空间布局。 集中式商业开发方向 * 商业街区开发方向 目前区域儿童主题型商业尚未发展成型，市场空间大——可打造亲子文化街 产品定位 目前区域内尚缺乏全业态型儿童主题商业项目，且周边教育匮乏，集资房和安置小区居多，打造亲子文化街亦可与项目儿童老年活动广场相得益彰。 儿童服装、儿童用品、儿童玩具、儿童文具 儿童餐饮 儿童小食品 儿童乐园 儿童游艺 儿童职场体验 儿童培训 儿童摄影 儿童牙医 ？ 老年儿童活动广场 老年儿童活动广场 亲子文化街区 街区商业开发方向 老年儿童活动广场 老年儿童活动广场 亲 子 文 化 街 区 * 28# 29# 31# 33# 30# 34# 32# 38#2F商业 36#2F商业 * 儿童主题型商业以儿童系列消费为基准，拉动全家消费，具有强烈的商业带动性。儿童业态已成为娱乐、餐饮及休闲之后的第四大主力。 产品定位 儿童体验式商业模式特点 儿童消费 家庭消费 家人团聚 托儿后，邻里、朋友聚会 商业街区开发方向 街区商业开发方向 * 商业街区开发方向 商业业态布局 1F 童心MEETING——儿童（零售+餐饮+摄影）：内容丰富的儿童城堡 商业街区 位置 业态业种　 需求面积（㎡） 数量（家） 面积小计（㎡） 属性 1F 儿童食品 50-150 1-3 300 普通店 1F 儿童餐饮 100-300 5 700 普通店 1F 儿童零售 50-200 12-16 1300 普通店 1F 儿童摄影 100-200 3-4 600 普通店 1F 母婴用品 50-200 7 800 普通店 1F 社区配套服务类商业（干洗、便利店、水果店等） 40-80 6-8 约480 普通店 街区商业开发方向 * 商业业态布局 2F 童心MEETING——儿童职场体验+儿童乐园+儿童培训：亲子互动最理想的平台 商业街区 位置 业态业种　 需求面积（㎡） 数量（家） 面积小计（㎡） 属性 2F 儿童职场体验 3000-10000 1 2600 主力店 2F 儿童乐园/托管 200-500 1 480 普通店 2F 儿童教育培训 500-800 2 1200 普通店 街区商业开发方向 * * PART2 PART3 PART1 商业本体条件分析 商业市场环境分析 商业开发方向分析 PART4 商业产品定位建议 报告提纲 * 01 商业本体条件分析 项目商业技术经济指标 总建筑面积 32299.67㎡ 内街商业 8362.15㎡ 集中式商业 17663.44㎡ 沿街商业 4774.08㎡ 商业会所 1500㎡ 会所 沿街底商 集中式商业 内街商业 项目认知：不考虑自持，纯销售型商业，预计2015年入市，2016年交铺 本体条件——指标分析 指标及目标认知 商业物业形态丰富，规模较大，且不考虑自持 本体条件——商业格局分析 红星商圈 中信新城商业辐射区 本案 本案商业 辐射区 周边较为成熟的商圈主要有红星商圈及中信新城商业区，项目东面区域商业匮乏，多为小规模社区临街底商。 红星商圈：以湘府路与韶山路交汇处为核心，向南辐射至汽车南站，北至新韶西路，东至洞井路，西达至芙蓉南路省政府。商圈内商业体量巨大，业态丰富，是现阶段南边较为繁华的商圈之一。 中信新城友阿奥特莱斯：以中信新城、友阿奥特莱斯、中建芙蓉嘉苑等项目商业为主，规模较大，区域性强。 竞争空间 周边红星商圈、中信-友阿奥特莱斯商业发展成熟，本案应规避与之直 接竞争，将商业辐射区锁定为东面商业空白区域 根据人均1.2㎡商业面积需求，可推算出本案周边商业需求面积为2.6万方，本案规划商业面积3.2万方远远超出区域商业承载能力 小区名称 户数 鄱阳小区 850 颐和佳园 1896 鄱馨苑住宅小区 650 嘉华城 1500 山水嘉园 1412 弘欣公寓 2700 长沙理工大学职工小区 2300 本案 约3024 按入住率60%计算，本案周边1.5公里范围内辐射人口约为2.04万人 本体条件——人口分析 长沙理工大学职工小区 嘉华城 三〇一佳园 山水嘉园 颐和佳园 长城水郡 七里香榭 鄱阳小区 鄱馨苑住宅小区 弘欣公寓 1