房地产企业经营管理研究框架.docxVIP

正文目录 TOC \o 1-3 \h \z \u 行业概览及信用分析特征 4 行业概览：业务链条长、对多行业具有带动作用 4 信用分析特征：考察周期变化下的资源平衡能力 5 房地产行业信用分析框架 6 公司治理是企业经营策略及营运能力的根基 6 股权结构 7 内部管理 8 经营策略是盈利的根本保障 10 高利润率经营策略：控制成本、土地增值、产业品牌 12 快周转经营策略：压缩从拿地到回款的周期 13 用杠杆经营策略：财务杠杆、营运杠杆、合作杠杆 14 存货是房地产企业的核心资产 15 资产规模是企业竞争力的综合体现 16 以历史的视角看企业拿地时点 16 结合企业存量土储分析拿地规模 17 宏观与微观视角相结合分析区域选择 18 风险提示 22 图表目录 图表 1： 房地产行业产业链 4 图表 2： 房地产行业信用分析特征 5 图表 3： 房地产行业杠杆率高企 5 图表 4： 房地产行业信用分析框架 6 图表 5： 公司治理分析框架 7 图表 6： 地产企业纷纷引入国企和战略投资 8 图表 7： 经理层年薪波动较大 9 图表 8： 地产企业近期组织战略变革 9 图表 9： 从 ROE 看房企的三种模式 10 图表 10： 部分 TOP50 房企 2019 年 ROE 状况 11 图表 11： 土地主要获取方式 12 图表 12： 房企拿地方式多样化（图为 2019 年年报数据，占比为按面积计算） 12 图表 13： 融创中国产品定位高端项目 13 图表 14： 恒大产品定位刚需项目 13 图表 15： 快周转模式 14 图表 16： 三个指标看企业风格 15 图表 17： 地产行业资产分析框架 15 图表 18： 土地市场热度存在变化 16 图表 19： 房地产企业总资产同比增速 17 图表 20： 房地产企业总资产同比增速（续） 17 图表 21： 2019 年部分房企土储倍数 17 图表 22： 部分主体 18、19 拿地城市能级对比 18 图表 23： 平均拿地成本一定程度上可以反映房企拿地城市能级（图为 2019 年年报数据） ........................................................................................................................................19 图表 24： 部分主体 18、19 年拿地区域对比 19 图表 25： 2019 年房地产企业新增土地货值/新增土地价值 20 图表 26： 一二线城市新建商品住宅价格指数表现分化 20 图表 27： 三四线城市新建商品住宅价格指数表现分化 20 图表 28： 从计算公式看 IRR 如何提高 21 图表 29： 城市土地质量研判框架 21 图表 30： 2019 年住宅用地供应“五类”调控目标 21 行业概览及信用分析特征 房地产行业是经济发展的压舱石，对多部门、产业具有带动作用，完整的运营周期包括增量开发和存量运营两大阶段，各阶段具有不同的经营及现金流特点。长期来看我国城镇化率增速呈放缓趋势，房地产行业逐渐步入存量博弈时期，个体研究重要性凸显。短期来看， 房地产行业受政策影响较大，企业经营战略与政策周期的契合至关重要，房地产企业在不同政策环境下，将融资资源、拿地拓展与产品开发销售三者平衡的能力是企业经营决策能力的体现。土地及楼盘是房地产企业的“硬资产”，存货是地产企业信用分析的重要组成部分；此外，由于房地产行业高杠杆经营、融资环境不确定性强，企业负债分析是关键。 行业概览：业务链条长、对多行业具有带动作用 房地产是经济发展的压舱石，对多部门、产业具有带动作用。房地产行业具有长产业链、多利益相关方的特点，因而对多部门、多产业具有带动作用，对宏观经济贡献较大。从行业上游来看，土地供给是地方政府重要的财政收入来源，房地产企业的拿地行为对地方政府意义重大；房屋建造环节需要建筑、建材、机械、钢铁等行业提供原材料和劳务，对上游具有带动作用；从行业下游来看，房屋竣工交房后需要家电、家具、装修等行业提供配套服务，同样具有推动作用。 房地产完整的运营周期包括增量开发和存量运营两大阶段，各阶段具有不同的经营及现金流特点。其中，增量开发阶段的具体流程包括拿地、开工、施工、预售和竣工阶段，一般 从拿地到房屋预售需要 1 年左右，此过程企业需要投入大量的资金用于房地产开发，房屋 预售到竣工结算也需要 1-2 年，这一过程资金以购房款的形式开始回流；存量运营阶段主要为后续的物业运营和交易，产生了持续性的物业费、租金以及非经常处置收入，不再涉及大量的现金支出。 图表1： 房地