试析新老物业交接相关问题及解决方案.pdf

试析新老物业交接相关问题及解决办法 生活在城市的小区里，物业，便必然的与你的生活相联系。楼宇的维修及相关机电设 备和公共设施的管护，治安保卫、清洁卫生、绿化等内容，都与物业管理密不可分。从其功 能角度物业管理业可以概括的表达为由专业化的企业组织，运用现代管理手段和先进的维修 养护技术，为物业售后的整个使用过程提供对房屋及其设备、基础设施与周围环境的专业化 管理。它是以经济方法为房屋、居住环境、物业维修等方面提供高效优质、经济的服务。 随着我市房地产业的迅速发展，物业服务走进千家万户，人们对物业服务需求呈现多 样性，现有的物业服务的管理模式不能满足多样性的需要，有关物业管理方面的矛盾和纠纷 出现加剧的趋势，成为社会热点和难点问题。以下选一新老物业交接案例加以分析，并试析 其解决办法。 案例：多个小区新老物业交接遇难题： 因小区居民不认可物业费涨价，拒绝交费，遭到鼎盛物业公司的暂停服务。 近日，哈市教育小区业主王先生等人来本报反映，他们小区的物业服务陷入瘫痪：因小 区居民不认可物业费涨价，拒绝交费，遭到鼎盛物业公司的暂停服务。为此业主大会依法选 聘益丰物业公司，并与其签订了《物业管理合同》。但老物业以新物业的产生程序不合法为 由拒绝交接，新物业至今不能进驻小区提供服务。 　 哈市香坊区中山名苑原物业公司被业主“炒”掉已经一个多月了，却至今未撤出小区， 导致新物业公司无法入驻服务，小区物管陷入僵局;4 月 10 日，哈市道外区教育小区业委会 选聘了新物业公司，但直到现在老物业仍拒绝交接。近日，哈市多名市民向本报反映所在小 区新老物业公司交接时产生纠纷的事情。 　　记者了解到，教育小区、中山名苑所遇到的问题并非个案，同样的事情在香坊区中北春 城小区、南岗区中植方洲苑等小区均有发生。那么是什么原因导致新老物业交接频频受阻呢? 记者对此展开了调查。 　　一、服务与收费是否等值 　　采访中，大多数业主认为“物业收费过高却没提供相应服务”。“我们并非交不起每月几 百元的物业费。我们就是想得到等值的服务。”中山名苑小区的业主陈先生说，现有的物业 服务只是保安、保洁、绿化和维修，每月每平方米 1.2 元的收费显然过高。业主要求物业公 司拿出详细的物业服务标准及物业费支出明细，却被一拖再拖。教育小区 805 栋的居民孟先 生说，家里下水管渗水，向物业公司反映多次也无人来管，最后只好自掏腰包修上了。 　　二、公摊面积收益咋处理 　　中北春城的业主刘先生说，他们小区的宏邮物业公司在未经业主同意的情况下，将小区 的公共区域租给广告公司做广告，所得的收益却没有向业主公开，不知道流向何处。为此， 小区业主委员会通过以书面征求意见的形式召开业主大会，决定解聘宏邮物业，选聘新的物 业。然而，被解聘的宏邮物业公司认为业主大会和选聘新物业的程序不合法，至今拒绝从小 区撤出。 　　三、物业管理“先入为主” 　　采访中记者发现，哈市小区普遍存在物业公司“先入为主”的现象，很少有物业公司是 经过业主组织的选择进入小区的。这种“先有物业，后有业主” 的局面给小区的和谐埋下了隐 患。 　　哈市房产住宅局物业处的一位负责人告诉记者，小区如果先成立业主组织，再选聘物业 企业，就不会有这么多的麻烦了。 　　四、居民：老物业涨价不合理 　　15 日，记者来到哈市道外区大有坊街121 号的教育小区。记者看到，小区大门两旁的 门卫亭一个被出租出去，另一个则锁着门;小区内部分单元防盗门因破损大敞四开。居民何 先生告诉记者，由于老物业不撤出，新物业无法对小区进行维护管理。 　　“近几年小区管理水平每况愈下，外来人员随意出入，偷盗事件屡有发生，工作人员服 务态度也很差劲，而物业还要提高收费，大家当然不同意。”小区 805 栋 1 单元的居民告诉 记者。 　　五、老物业：被“炒”程序不合法 　　该小区业主委员会主任王东祥说，从 3 月 10 日起，小区物业——鼎盛物业公司要求将 物业费每平方米上涨 0.2 元。居民们认为物业公司服务不到位，不同意物业费涨价。3 月 19 日，鼎盛物业便暂停了服务。后来，业委会就是否另聘新物业一事给居民发了调查问卷，多 数居民同意另聘新物业。于是，业委会就在几家竞聘物业中选择了益丰物业，并于 4 月 10 日与其签订了合同，但鼎盛物业始终拒绝进行交接。 　　鼎盛物业负责人胥为民告诉记者，一些业主认为，交了物业费，家里或小区出现任何问 题，物业都应解决，否则就是物业不作为，这直接导致物业与业主产生矛盾。“教育小区使 用面积不足 8 万平方米，按照每月每平方米 0.3 元收取物业费，一年 28 万余元的费用根本