2008上半年汉口房地产市场调查研究报告.pdf

2008 年上半年汉口房地产市场调查报告 一、汉口房地产市场发展现状 优越的地理环境，浓厚的商业氛围，旧城历史景观和独特滨江景观特色是汉口 房地产业的发展的主要特质。从2000年起至今，汉口商品房价格一直呈现稳步上涨 的态势，汉口已成为武汉高档房产的主要聚集区域，同时，也成为优势地产竟相博 弈之地。总体而言，汉口房地产无论从产品定位还是创新程度，都趋向于中高端。 2005 年以后，随着大量外埠资本注资汉口，该区域房地产格局呈现出新变化。一方面，房 产的整合概念不断增强，如永清片区的新天地项目，集合住宅、酒店、写字楼、商铺等不同商 业业态于一体。房地产开发不再以某类物业为主，而是深化为产业概念，地产对城市的影响力 进一步增强。另一方面，顶级项目拉动了高端消费力量。长期以来，武汉的房产高端消费都受 到了产品的极大制约，项目品质的均等性使汉口的房地产业不能满足细分市场的要求。2006 年 后，这一局面被打破，汉 口滨江地产及商业地产呈现出积极的发展态势。2007年，汉口房地产进入了历年来 最火爆的一年。 目前，汉口房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为主，投 资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的消化速度虽然 有所放缓，但价格仍然稳步上升。 二、汉口商品住宅发展特征 产品特征：汉口中心区域住宅以高层住房、高档公寓为主；城郊结合部以多层、 小高层、连排别墅为主。 价格特征：汉口城区商品住宅总体价格水平在6500元/平方米左右，均价在 6500元/平方米以下的物业主要集中于后湖、金银湖,、二七片及古田区域。 供求特征：全市商品房销售项目中，汉口区域占据了 39.54%，汉口区域楼盘供 求基本平衡。 消费者特征：包括公务员、商人、公司职员、企业老总、外来人员等。 产品定位：中高端产品为主，中低档楼盘放量偏少(多集中在后湖、金银湖)。 文化诉求特征：浓厚的商业、娱乐等都市文化特征。 三、2008年(1-6月份)汉口商品住宅供给和销售基本分析 (1) 商品住宅价格与销量分析 汉口区域凭借得天独厚的地理位置、丰富的土地资源以及优美的自然环境等优 势在过去的时间内，房地产开发量居武汉市前列，同其它区域相比，其价格一直呈 现出上升状态，2008年(1—6月份)，汉口住宅均价达到5894.43元/平方米，与去 年同期相比，价格增长了39.57%。另一方面，受国家宏观调控政策影响，在进入2008 年以后，商品住宅的销量出现一定程度的下降，2008年(1—6月份)，汉口住宅销量 为8950套，与去年同期相比，减少了51.32%。 从上表可以看出，汉口区的住宅物业平均价格同整个武汉市的总体住宅物业平 均价格的涨落步调还是相一致的，而且上涨的幅度十分平稳。从整个区域市场来看， 高档楼盘主要集中在汉口中心城区，中档楼盘主要聚集在东西湖、后湖和古田区域。 汉口中心区作为武汉市的一个开发热点，住宅开发力度较大，目前区域可售楼 盘套数在45000套左右。从市场接受情况来看也是比较理想的，相信随着该区经济 不断的纵身发展，房地产业会在其中充当越来越重要的角色。 同时，该区域交通日益通畅，市政配套逐步成熟，东西湖、后湖、古田区域的 绿化、美化和环境综合整治工作取得积极成果，这些都将为这一带的房价带来一定 的升值空间。 (2) 汉口商品住宅市场供求关系 1、2008年(1—6月份)汉口商品住房市场总容量约为45000套，1—6月总供给 13299套，市场总销量为8950套，总体供销比为1.49：1。 2、拆迁购房与投资性购房比例的降低导致住宅销量减少 为避免因房屋拆迁量过大而导致被动需求的过度增长和市场价格波动，武汉市 在2005年以来对拆迁规模进行了压缩。2008年(1-6月份)，全市旧城改造拆迁面积 为16万平方米，同比下降28.94%。 同时，国家出台的政策促使投资购房的成本和风险不断加大，也直接导致了购 房需求的减少。据亿房网今年(1-6月份)的网络调查数据和对90多个楼盘的调研数 据显示，已拥有一套住房，进行第二次或多次购买行为的家庭占到47.52%，其中， 包含了改善居住条件和投资购房等动因。由于这种动因并不属于迫切性需