2010年12月28日郑州市盛世天地城总体营销方案.pdf

盛世天地城总体营销方案 盛世天地城总体营销方案 2010年12月28 日 第一章 项目总体营销策略 1、总体指导思想 2、销售前提 2.1 销售前提条件 2.2 各前提条件执行细节 2.3 其他重要建议 3、入市时机 3.1 入市时机评估依据 3.2 项目入市时机 总体指导思想 总体指导思想  1.1 在单位总体的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法，  1.1 在单位总体的推售方式上，采用分批分期入市、推售的方法， 即根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶 即根据市场情况，对项目销售不同阶段进行划分，并在各个不同阶 段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位， 段按照不同的策略对项目可售单位进行销控，分批分期推出单位， 以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。 以达到保持现场成交气氛及令项目持续性旺销的目的。  在项目具体的推售方式上，基本上应该采取优先较差单位，综合后  在项目具体的推售方式上，基本上应该采取优先较差单位，综合后 较好单位的推售方式，保持约衡，这样可以达到掌握销售主动权， 较好单位的推售方式，保持约衡，这样可以达到掌握销售主动权， 保证旺销期现场人气的目的。 保证旺销期现场人气的目的。  分批分期推售方法的另一个优点在于可以通过价格来进行调节不同  分批分期推售方法的另一个优点在于可以通过价格来进行调节不同 期推售单位的销售情况，比如通过后推出单位的高价来促进前期推 期推售单位的销售情况，比如通过后推出单位的高价来促进前期推 售低价单位的成交，也能够满足整体价格策略的需要（见后文）。 售低价单位的成交，也能够满足整体价格策略的需要（见后文）。  1.2 在针对客户的策略上，建议采用“郑州市市场起动及主导，周边  1.2 在针对客户的策略上，建议采用“郑州市市场起动及主导，周边 城镇辅助及推动”的策略。利用物业在郑州市场层次较高的特点，容 城镇辅助及推动”的策略。利用物业在郑州市场层次较高的特点，容 易引起郑州市场关注的特点，每个推售阶段的牵头发动，均由郑州市 易引起郑州市场关注的特点，每个推售阶段的牵头发动，均由郑州市 市场开始，适当时候引入周边城镇市场的推广，将项目的销售推至高 市场开始，适当时候引入周边城镇市场的推广，将项目的销售推至高 潮。 潮。  1.3 在价格的策略上，建议采用“震撼价入市，爬坡式升价”的策略，  1.3 在价格的策略上，建议采用“震撼价入市，爬坡式升价”的策略， 先积聚人气关注，再稳步提升价格，达至目标均价水平。 先积聚人气关注，再稳步提升价格，达至目标均价水平。  入市前期，可以充分利用项目作为高层住宅的优势，先推出较低楼层  入市前期，可以充分利用项目作为高层住宅的优势，先推出较低楼层 低价单位，以低于同片区整体均价的价格推出少量单位，以积聚人 低价单位，以低于同片区整体均价的价格推出少量单位，以积聚人 气，提高到场客户的成交率。一方面可以引起市场的轰动，同时对前 气，提高到场客户的成交率。一方面可以引起市场的轰动，同时对前 期少量业主来说，看到后面的价格其超值性自然不言而喻，这对整个 期少量业主来说，看到后面的价格其超值性自然不言而喻，这对整个 销售过程来说，不论是售楼员的信心还是销售效果，都能起到不小的 销售过程来说，不论是售楼员的信心还是销售效果，都能起到不小的 推动作用。 推动作用。  入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，“爬坡式”  入市之后，在目标均价水平既定的前提下，运用价格策略，“爬坡式” 稳健上升，从心理上催促有效需求赶快落订，这样能在保证均价水平 稳健上升，从心理上催促有效需求赶快落订，这样能在保证均价水平 的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。 的前提下，在最短的时间内提高销售率至理想的水平。 销售前提 销售前提  在项目销售之前，需要作充足的准备，才能打一场有把握的仗，准  在