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2020年房地产调控分析报告 2020 年7月 目录 调控展望——限价料趋合理，政策大体稳定1 缩小一二手房价差，避免过度限价1 计全年商品房销售额同比增0.5%3 二手房交易势头维持3 影响销售去化速度因素——资金成本及预期3 影响销售去化速度的因素——政策 期4 影响推货的因素——货值5 影响推货的因素——定价和推货意愿5 不利因素——租金5 不利因素——改善链的断裂6 不利因素——疫情7 销售判断——全年预测不变7 土地市场 计持续发力9 全年房屋新开工 计增长2.0% 11 全年房屋竣工 计增长4.8% 12 全年房地产开发投资 计增长6.8%14 催化剂—— 旧价值的安全垫，新业务的能力圈15 风险因素16 不仅仅是低估值，地产板块不一样的机遇17 插图目录 图1 ：2019 年以来19 个样本城市链家成交二手房总量：周度3 图2 ：2019 年以来19 个样本城市链家成交二手房价环比中位数：月度3 图3 ：金融机构对个人住房贷款的平均利率4 图4 ：LPR 的变化走势 4 图5 ：不同区域之间的政策波动性不同4 图6 ：房地产开发投资增速快速恢复5 图7 ：新开工和竣工面积增速快速反弹5 图8 ：华东地区布局较重的企业，销售表现也更好5 图9 ：三个大城市的租金回报率%6 图10 ：100 中城市租金回报率情况6 图11 ：19 个样本城市业主出售二手房平均周期6 图12 ：19 个样本城市买家购买二手房平均周期6 图13 ：北京商品房认购面积7 图14 ：通过链家成交的北京二手房套数7 图15 ：商品房销售面积及销售额同比 ：按年8 图16 ：商品房销售面积及销售额同比 ：按月8 图17 ：全国土地成交总金额走势9 图18 ：全国土地城市溢价率情况9 图19 ：各季度全国供应土地总价情况10 图20 ：各季度全国供应土地总价同比情况10 图21 ：各重点区域2020 年上半年推出土地金额10 图22 ：各重点区域2020 年上半年成交土地金额10 图23 ：各重点区域2020 年各季度推出土地金额同比增速10 图24 ：各重点区域2020 年各季度成交土地金额同比增速10 图25 ：房屋新开工、竣工面积增速：按年 11 图26 ：房屋新开工、竣工面积增速：按 11 图27 ：样本企业规划中面积在总项目资源中的占比 11 图28 ：样本企业项目资源面积及同比单位：万平米 11 图29 ：2015 年期销售数据和竣工数据出现背离13 图30 ：样本企业竣工计划13 图31 ：房地产开发投资增速：按年14 图32 ：房地产开发投资增速：按月14 图33 ：100 大中城市和一线城市近期租金收益率情况15 图34 ：2020 年各公司上半年销售金额与6 月销售金额同比增速15 图35 ：重点公司股息率（根据2019 年年报）17 表格目录 表1 ：硬限价和不限价的例子1 表2 ：各地楼盘过往摇号中签情况1 表3 ：龙头地产企业综合融资成本2 表4 ：基于杠杆率的新房销售模型7 表5 ：全年销售增速 测8 表6 ：各企业新开工面积及年初的新开工计划12 表7 ：基于样本公司的新开工测算12 表8 ：各企业竣工面积及年初的竣工计划13 表9 ：基于施工面积计算的房地产投资14 表10 ：地产公司新业务分拆上市的时间表15 表11 ：地产公司的能力延展方向16 表12 ：地产板块重点公司盈利 测与估值表17 ▍ 调控展望—— 限价料趋合理，政策大体稳定 缩小一二手房价差，避免过度限价 我们认为，在一些房价有下降压力的三四线城市，取消一些限制政策在情理之中。但 对于市场关心的一二线城市而言，目前阶段取消限购、限贷并不现实。在房价基本稳定， 长期坚持房住不炒的大环境之下，预计一二线城市的限购限贷政策仍将坚持。 但我们认为限价政策将会有所变化。 首先、限价和限购、限贷不同。限价在大多数时候，并不是文件拟定的一种成文规范， 而是约定俗成，透过 售证管理实施的价格冻结办法。所以限价放开的舆论压力是最小的， 本质上不存在放不放开的问题，当新房批准销售价格和二手房逐渐接近，也就意味着限价