北京泰中花园三期营销策划书39.doc

营销策划书 北京泰中花园三期营销策划书 目 录 前言 第一部分区域市场变化和发展趋势 一、北京普通住宅楼市简析 二、大兴区域板块楼市简析 第二部分项目简析 一、项目基本描述 二、项目优劣分析 三、区域物业分析 第三部分项目定位建议 一、推广形象定位 二、推广案名提案 三、目标客户定位 四、价格策略定位 第四部分推广建议 一、卖点整合 二、推广阶段 三、媒体整合． 第五部分销售计划 一、销售导入期 二、销售攀升期 三、销售持续期 四、销售旺盛期 五、销售收尾期 第六部分销售组织控制实现 一、营销人员体系架构 二、专案卖场营销 三、市区行销网络 四、销售初期工作要点提纲 第七部分合作承诺 结束语 言 前 “泰中花园”作为一个分期滚动开发项目，其三期推广和销售具有本案特殊性。项目长期停工，开发商预期利益被搁浅和沉淀。但是北京新城市规划确立；知名房地产开发商进入，品牌项目成功开发及销售；绿色住宅、健康住宅概念不断深化；住宅郊区化趋势对于区域市场带来远景利好；我项目大环境日益改善，周边配套人气升旺，社区小环境成熟。上述诸多要素给我项目三期销售带来支撑。 同时项目施工停滞，使得项目在建筑立面设计、户型设计、园林规划、社区配套上较新立项开发项目，存在竞争劣势，随着时间推移这种差距将日益加大。所以我项目营销推广要旨是，整合针对项目目标客户关注性卖点，采取科学价格策略以及快速聚敛人气针对销售组织策略，发挥成熟社区优势，最大化缩短销售周期，加快开发商资金回笼。从而实现开发商和代理销售公司双赢。 第一部分 区域市场变化和发展趋势 北京普通住宅楼市简析 一、． 北京楼市2004年整体呈良性上扬态势，2004年北京普通住宅成交面积共1514万平方米，是2003年成交面1.87倍；2004年成交套数共129028套，是2003年成交套数1.77倍。成交量增长显著，并且成交房屋单套平均面积有所增加。2004年住宅项目成交价格普遍上扬，上扬幅度为10%到15%。国家宏观政策陆续出台抑制住宅市场过热，尤其是投资性购房对房价拉升，如利息率上调、个贷政策严苛、税收调整等一系列。 近年来北京郊区化运动获得了长足发展，周边区县房地产业发展迅速。如果简单对郊区化进行分类话，大致可以分为郊区别墅和郊区普通住宅两条脉络，如昌平、顺义成为郊区别墅扎堆地区，而通州、大兴区域普通住宅发展迅猛。 房地产新政，催生新郊区化运动。低密度、高性价比郊区普通住宅项目从新政当中明显获益。相当长一段时期内仍然会是郊区别墅和郊区普宅呈并驾齐驱之势，但无疑郊区普宅更能代表未来发展趋势，从目前政策来看郊区普宅迎来最好发展机遇。 二、大兴区域板块楼市简析 多中心” 北京新城市规划确立，为处在两带上大兴房地产-两带-“两轴． 市场带来利好，在政策引导下，郊区开发热正在到来，尤其是目前这里房价相对便宜，所以必将会吸引更多来自城区购房者关注该区域。大兴房地产产品特色，以低层、低密度、南北通透板式住宅为主。小区园林，配套设施成为楼盘项目竞争热点。这也就使得大兴郊区住宅不仅意味着价格适中，还意味着健康、舒适生活方式。 大兴是房价上升幅度较大区域，从下半年市场情况来看，房价会继续呈现上涨趋势，大兴今年下半年新入市项目并不多，大多是旧盘后续项目，所以房价受供应量增加影响不大，房价应该呈现继续上扬趋势。不过目前黄村中心地区普通住宅均价达到4000多元/平方米，黄村北区公寓价格也已达到5000多元/平方米，这与城区房价相比，没有更多优势，所以上涨空间不会太大。 高档项目增加，也带动了区域内购买人群变化。据了解，目前来自市区购房群体明显增加，如丽园市区购房者占了购房总人数50%，那尔水晶城则占到80%。 第二部分 项目简析 项目基本描述 一、． 泰中花园位于南五环和京开高速交汇处东南角，东邻大兴工业园区，广茂大街5号。北上直接三环玉泉营桥。采用“围合式”建筑设计方案，分三期开发，一期和二期是大兴区早期外销楼盘。较同期区域项目有明显配套优势。一期多层涂料立面板楼，二期为挂砖多层板楼及少量TOWNHOUSE住宅。三期为三座十八层塔楼，三期三座塔楼坐落于社区西部紧邻京开高速，结构主体封顶。 二、 项目优劣势分析 项目劣势： 1、 噪音污染三期三座塔楼紧邻京开高速，该部分产品西侧住宅存在着噪音污染问题，加之西侧无任何屏障和建筑物（仅有绿化隔离带