滨江公馆【荣爵馆】9-11_价格体系说明110218.ppt

从客户关注度考虑，通过户型、景观、噪音、位置、朝向、视野等6个因素对比，满分100分。 9-11#荣爵馆最大的优势是一线江景及大户的纯粹，而5#最大的优势也是江景资源，故在定制9-11#价格时可借鉴5号楼销售价格； 5#与9-11#综合质素可比性较大。 选取与项目具有竞争关系的7大楼盘进行对比，根据竞争深度给以不同权重，从区域接近度、产品类似度、推售时机等三大原则进行选取，并给以不同的权重。 其中参考的对应均价以11月份该楼盘的整体销售均价为依据。 增值部分单价=（平均赠送面积-5栋平均赠送面积）×赠送面 积单价/平均单套面积=（54-39）*2077/117=266元/㎡ 整体均价∑=内部竞比价＋赠送面积单价： ＝7536元/㎡＋266元/㎡＝7792元/㎡ 由于近期楼市变化较大，遵循“市场为主，内部对比为辅”原则，内部竞比均价权重占35%，赠送推导权重均价占20%，市场推导均价权重占45% 所以，=内部推导均价*35%+赠送推导均价*20%+市场推导均价*45% 7536*0.35+7792*0.20+6559*0.45 =7 148元/㎡ 从客户角度考虑，通过水平因素，实现同一层各单位之间保持合理的价差。影响水平价差的主要因素包括户型、景观、噪音、位置、视野、朝向等6方面。根据对项目9-11#的综合影响，确定各水平因素对其水平价格影响的权重为： 9-11栋户型舒服性、结构性相差较大，相互之间差异较大； 主要从客户使用角度出发，户型作为客户最重要的关注因素，考虑到阳台数、入户花园、客厅尺寸、主卧尺寸等因素，并且按照赠送后户型本身具有的房间数划分3种类型（2房、4房），从优到劣依次如下： 备注：A.不将赠送作为本因素的考虑范围。 B.入户花园及多功能房均不计入房间数。 垂直价差总说明 层差：在同一房型上下单位之间，通过设定层差来拉开上下层的价差。考虑9-11#层数不多，为拉开纵向之间的价差，整体平均层差设为+20元/层； 实收价格汇总 Thinking 思路 均价推导 水平差 垂直差 特殊系数 推售策略 标层价 格推导 非标层 价格推导 价格汇总 一览表 各单元均价评判 江景 园林 园林 农民别墅 单元间的评分，以“视野”、“景观”两个因素进行打分，景观占70分，视野30分，总分为100分，具体打分如下： ￥7,150 总体 　 　 　 　 ￥7,400 106 30 76 2 ￥7,700 108 30 78 1 11 ￥6,600 91 28 63 2 ￥6,800 95 29 66 1 10 ￥6,900 96 29 67 2 ￥7,500 105 30 75 1 9 ￥7,148 100 30 70 统计单价 总得分 景观 视野 单元 楼栋 各单元均价评判 回顾推售策略： 1、价格“低开高走”策略； 2、产品线丰富性； 3、第二批产品高于第一批产品。 ￥7,150 总体 　 　 　 　 ￥7,400 106 30 76 2 ￥7,700 108 30 78 1 11 ￥6,600 91 28 63 2 ￥6,800 95 29 66 1 10 ￥6,900 96 29 67 2 ￥7,500 105 30 75 1 9 ￥7,148 100 30 70 统计单价 总得分 景观 视野 单元 楼栋 项目比价标杆，拉升项目形象。 首批推售单位，低开高走策略。 首批推售单位，低开高走策略。 第二批比价标杆产品。 价格高于10#2单元 高价补给型产品。 * 东莞中原事业一部 滨江公馆项目组 2010-12-29 ——滨江公馆三期【荣爵馆】 9-11#价格体系说明 Thinking 思路 均价推导 水平差 垂直差 特殊系数 推售策略 标层价 格推导 非标层 价格推导 价格汇总 一览表 3.26 5.08 12.10 9栋2单元+10栋2单元开盘+11栋1单元 8#楼王登场 推出30套情景美墅 加推9#01单元+10#01单元+11栋2单元 9.10 12.24 推出靠马路14、15#高层洋房 项目总体推售节奏 推售策略特征——产品综合质素“由低走高”。 项目总体推售节奏 第一批推售 第二批推售 9# 10# 11# 首批推出9#2单元、10#2单元、11#1单元是基于以下理由： 总体策略遵循“低开走高”的价格策略，将最差的单位率先推出市场，如9#2单元、10#2单元； 11#1单元已设置精装样板房，可作为价格标杆，同时可以拔高项目整体形象，所以建议11#1单元首批推出； 为规避客群的流失，遵循“产品线丰富”的原则，9#1单元、10#2单元、11#1单元涵盖了“荣