滨江公馆9-11#营销策略报告101025.ppt

短期内成交量会逐步萎缩，成交价格暂时稳定，不会出现松动。 未来一段时间出现价格波动，不排除价格小幅下降。 长期来看，价格走高仍是市场趋势，成交量趋于稳定。 投资客基本出局，刚需明显受限，首善型客户提前消化完毕。 万江房地产市场小结 土地供应量大，地价依然看涨。 供大于求，存量巨大，后市谨慎乐观。 量价齐升，可能见顶，后市存在微调的可能。 竞品项目增多，分流客源可能性加大。 本体对比—离项目非常近，但由于地段位置不同，竞争层面较小。地段是区隔天邑湾最有力的卖点之一。 推广主题 1、时间 2010.11.10-12.10 2、目的 线上形象再拔，线下转介启动 3、主题 CBD江圈核心，顶级生态私人住区 副标：11月10日，滨江公馆新品发布会 4、方式 以户外广告、网络、短信、报纸为主。 媒介运用 户外广告 以望牛墩、万江、南城、高埗户外T牌为主，；建议在莞深高速增加一户外T牌。 短信运用 发送对象为万江、南城、深圳，以及周边镇区 网络 形象为主：按阶段目的，形象再拔，从“一统CBD江圈风范”到“CBD江圈核心，顶级生态私人住区”形象转变 媒介运用 形象再拔阶段T牌 11.1 11.10 12.10 12.20 CBD江圈核心，顶级生态私人住区 形象再拔阶段条幅 CBD江圈核心， 顶级生态私人住区 滨江公馆全线热销中 0769长期性楼体条幅 短期阶段性楼体条幅 长期性楼体条幅 5#条幅有效拦截葡萄庄园客户 滨江公馆全线热销中 0769莞穗路道旗广告 莞穗路 CBD江圈核心， 顶级生态私人住区 滨江公馆logo 0769媒介运用 网络广告时间：11.10-12.10 网络位置：网络通栏 网络媒体选择：东莞房掌柜，暂不考虑投深圳网络 网炒话题：1、自命不凡的万江人，给了世界什么启示？2、CBD惊现江圈顶级私人生态物业？ 网炒公司：宇鹏工作室 CBD江圈核心，顶级生态私人住区 媒介运用 报纸媒体：南都报东莞版、东莞日报 推广主题： CBD江圈核心，顶级生态私人住区 CBD江圈核心，顶级生态私人住区 滨江公馆 项目周边包装——项目周边包装 建议增加：莞深高速增加一块T牌 跳出东莞区域，吸引东莞区外客。 具体路段：梅观高速路口 1、新品发布会 时间：11.10上午 地点：滨江公馆大堂 主题：CBD江圈核心，顶级生态私人住区 副标：11月10日，滨江公馆新品发布会 参与客户：约100-150人左右。 活动安排 同步认筹 20万条*0.05元/条 1 短信 项目 预算(万元） 备注 增加户外T牌（1块） 60 4个月*15万/月 房掌柜网络推广 10 一个月 产品发布会 5 11.10日举行 报纸 10 东莞日报、南都报东莞版 合计 86万 阶段预算 11.1 11.10 执行策略总控 12.10 12.20 产品发布会 样板房开放 公开发售 推广主题 1、时间 2010.11.10-12.10 2、目的 线上形象再拔，线下转介启动 3、主题 CBD,生态江圈大有不同 副标：12月10日，顶级私人住区全城开放 4、方式 以户外广告、网络、短信、报纸为主。 媒介运用 户外广告 以望牛墩、万江、南城、高埗户外T牌为主； 短信运用 发送对象为万江、南城、深圳，以及周边镇区 网络 形象为主：按阶段目的，形象再拔，从“一统CBD江圈风范”到“CBD，生态江圈大有不同”落地 媒介运用 形象再拔阶段T牌 11.1 11.10 12.10 12.20 CBD,生态江圈大有不同 形象再拔阶段条幅 CBD,生态江圈大有不同 滨江公馆全线热销中 0769长期性楼体条幅 短期阶段性楼体条幅 长期性楼体条幅 5#条幅有效拦截葡萄庄园客户 滨江公馆全线热销中 0769莞穗路道旗广告 莞穗路 CBD江圈核心， 顶级生态私人住区 滨江公馆logo 0769* Thinking 思路 项目目标 项目挑战 执行推导 策略执行 决策事项 * Thinking 思路 价值解读 客户解读 执行推导 宣传审视 * Ⅰ价值解读 重新审视项目价值。项目核心差异价值是溢价根本，同时也是实现品牌突破战略的前提； * 品牌——区域影响力不断加大，立足万江，面向全东莞 * 区域——咽喉之地，四区交汇 万江 莞城 东城 南城 * 交通——贯穿城市轻轨网络，r1接驳莞穗城轨，半小时生活圈 * 自然资源价值——2.8公里一线东江景，500米私家滨江路，市府打造！ * 外部配套价值——教育、购物、休闲配套一应俱全，5分钟生活圈 5分钟生活圈——华南MALL 5分钟生活圈——麦德龙 5分钟生活圈新都会购物 5分钟生