红梅旅开发方案(改).pdfVIP

. 红梅旅游度假村开发细案 一、项目概况 红梅旅游新村用地规模约 285 亩，总建筑面积约 6 万㎡，位于成都市西北部， 处于都江堰市南部，在都江堰市大观镇红梅村地界内；距成都市区 70 公里，离都 江堰市区 24 公里。属于青城山——都江堰风景名胜区外围保护地带。 二、项目开发定位 就本案而言，其可建方案有以下五种： 以生活居住为目的的住宅 需要项目周边有庞大而固定的客群 以度假居住为目的的住宅 需要有核心的旅游资源优势 以投资收益为目的的住宅 需要有潜在的投资价值和稳定的回报 以度假消费为目的的商业 需要有核心的旅游资源优势 以投资收益为目的的商业 需要有潜在的投资价值和稳定的回报 1、从生活居住来看： （1）根据实际的调查和统计，红梅村周边常住人群消费水平较低，人均月收 入不足 1000 元，无力承担巨大的房款。 （2 ）项目周边人群数量较少，客群数量不足。 （3 ）项目地势偏僻，不适合开发为“以生活居住为目的”的住宅项目。 故：本案不适合开发“以生活居住为目的”的住宅项目 . . 2 、从度假居住和度假消费来看： （1）青城山具有旅游资源。 （2 ）青城山遭遇了地震。 （3 ）2008 年的金融危机来袭。 （4 ）2008 股市、楼市双双下挫。 故：因为青城山固有的优势存在，本案具有开发“以度假居住或消费为目标” 的项目，但受时局和突发事件影响，本案以此定位切入项目，具有较大风险性。 3 、从投资收益来看： （1）由于旅游资源依托，青城山存在投资价值。 （2 ）投资价值随地震受到巨大影响。 （3 ）2008 年的金融危机来袭，投资闲钱大幅缩减。 故：因为青城山的旅游资源， 本案具有开发“以投资收益为目的”的住宅或商业， 但受时局和突发事件影响，本案以此定位切入项目，风险性更大于第二类。 依据上述分析，我们可以得出如下结论： （1）本案周边环境决定了项目不能开发“以生活居住为目的”的住宅项目 （2 ）由于青城山天然资源的存在， 本案适合开发“以度假居住和度假消费为目 的”或者“以投资收益为目的”的住宅或商业。此开发方案具有唯一性。 （3 ）鉴于受地震和金融危机等多重影响，本项目的开发存在较大的风险。合 理的规避风险是本项目定位时需要重点考虑的问题。 同时，“度假居住和消费”与“投资性住宅和商业”之间存在如下关系： . . 旅游天然资源 度假居住和消费 投资性住宅和商业 因此，本案的定位是： 以度假居住和消费为主，以投资和消费为辅的大型旅游娱乐集散地。 三、项目风险规避 根据上文中所提到的本案定位分析，我们可以看出，项目一旦开发运营，将 不可避免的受到时局（地震等）、经济、政策等多重因素的影响，因此规避风险 是本案运作的重中之重。 对于本案而言，首先需要规避的风险在于： 客户因为“时局（地震等）、经济、政策等多重因素”而产生的对本案的抵触及 观望情绪。 换言之，如果我们现在就直接向客户推出青城山这一概念，显然是得不到目 标受众的认同的。那么我们需要找到更容易让目标受众认同的切入点，来使客户 相信并接受本项目。 切入点是：与政府重建步伐一致，借政府之势增强项目的说服力。 根据都江堰市人民政府和成都市规划管理局组织编制的《都江堰市灾后重建 总体规划》（ 2008 —2020 ），都江堰未来的城市定位非常明确，就是以世界文化 遗产都江堰为核心，