贵阳银河布艺广场专业市场商业项目策划报告.pdf

贵阳银河布艺广场策划报告 贵阳银河布艺广场策划报告 上海华豪房地产营销策划有限公司 目录 第一部分：市场概况 （一）经济环境分析和生活结构研究 （二）区域结构调查与城市发展规划调查 （三）当地商业现状和规划 第二部分：项目背景 （一）项目概况 （二）地块SWOT分析 （三）项目小结 第三部分：项目定位 (一)整体市场定位 (二)主题形象定位 (三)功能定位及分区 (四)客户定位 (五)经营方式定位 (六)竞争定位 (七)广告定位 第四部分：产品建议 (一)整体建筑风格 (二)平面设计建议 (三)交通动线规划 (四)弹性商铺设计 (五)公共设施环境 (六)其他产品细节 第五部分：营销推广 （一）营销思考 （二）持有策略 （三）租售策略 （四）营销策略 （五）价格策略 第六部分：项目招商建议 (一) 招商目标 （二）招商流程及实施概要 (三) 招商策略 (四) 招商计划 第七部分:市场管理建议 (一)银河布艺广场经营方式 (二)不同主体的利益关系和关注点图解 (三)专业市场的物业管理 (四)专业市场的经营管理 第八部分:广告表现 附件:贵阳市商业项目调查报告 第一部分 市场概况 （一）经济环境分析和生活结构研究 （二）区域结构调查与城市发展规划调查 （三）当地商业现状和规划 （一）经济环境分析和生活结构研究 1、GDP分析 2006年，贵阳地区生产总值突破600亿元，达到602.88亿元，按可比价格计算，比上 年增长14.7%。 在西部省会城市中，属于低水平。 2、贵阳可支配收入分析 2006年，贵阳市人均可支配收入11222元，比2005年实际增长11.8%，在西部城市中属 于中端以上水平。年末全市在岗职工59.11万人，在岗职工年平均工资18524元，比上 年增长11.9%。 3、人口、户量、人口特征 全市人口具备了中等城市的发展规模，据2006年统计，全市总人口355.14万人，城镇 人口为244.57万人，大学文化程度的人口比第五次人口普查增加5.49万人。 人口的文化结构变化，说明高级文化水平与收入的人口在增加，人口受教育程度越来越 高，人们的生活方式和消费水平也将不断变化增长。 4、贵阳工业产业分析 冶金、机械、化工、食品四大支柱产业的产值占全部工业总产值的70% 以上，提供 的税收占全部工业税收的88 ％以上。 从2006年企业实现的利润来看，主要由中铝贵州分公司、贵阳烟厂、贵阳市北供电 局、贵阳老干妈风味食品有限公司、开磷集团有限公司、贵州同济堂制药股份有限 公司、贵州西洋肥业有限公司和贵州轮胎月份有限公司等少数企业创造。 这八户企业全年共实现利润总额31.42亿元，占全市规模以上企业的80.1% 。 其余593户规模以上工业企业平均盈利仅131万元。 可见，贵阳市大多数中小企业的盈利能力是非常有限，主要利润集中在少数几个企 业，产业发展不平衡。 5、工业行业，产业与职业收入分析 工业以能源、资源、以及重化工业为主，中小企业盈利能力较差。 重化资源型工业，主要依赖于资源与资本支持，不属于技术与智力密集型行业。 只会衍生小批中层管理技术人材，其余大部分为中低收入的普通职工，这是产业特 点决定的。 从贵阳主导工业行业结构，分析与贵阳工业相关连的职业与收入呈现如下特点： 0.5-1%重化企业高层、贵阳的工业产业高层 1－5 ％重化企业中层管理及技术人员贵阳的工业行业，中产阶层 95 ％为普通职工维持在贵阳人均收入水平 6、贵阳第三产业与贵阳职业收入结构分析 贵阳非公有经济主要集中在第三产业，集中在批发零售行业，餐饮酒店、房地产业 等。发达的私营经济衍生大批的高收入私营企业主与个体经营户。 作为省会城市，完备与庞大的社会职能机构，如政府机构、学校、各类中介专业服务 等，也是衍生中高收入的社会分工源。 以上是贵阳投资经营商业地产的主流客户人群。 7、贵阳近年消费品零售总额分析 06年，全市社会消费品零售总额完成234.96亿元，比上年增长15.0%。 批发零售贸易业完成零售额179.52亿元，比上年增长14.8%； 住宿和餐饮业完成零售额50.23亿元，比上年增长16.6%。 非公经济占据主导地位。2006年贵阳市非公经济实现零售额203.85亿元，同比增长