产权式酒店酒店 产权式酒店酒店.ppt

31 选择酒店管理公司的标准 选择酒店管理公司原因 客源多 11.65% 知名度高 50.49% 其他 15.53% 物管服务 好 22.33% 在酒店管理公司方面，受访者认为酒店管理公司知名度的高低以及管理水平的高低是产权酒店经 营好坏的关键。 同时在调查过程了解到，品牌酒店管理公司的号召力非常大，在同等条件下，受访者更愿意选择 品牌管理公司经营的项目。 32 阻碍投资决策的因素 投资人少 其他阻碍 宏观环境 无多余资金 回报率低 风险太大 阻碍投资产权式酒店原因 ? 在访谈过程中涉及到阻碍投资产权酒店的原因时，大部分受访者认为国家政策不稳定，开发商 诚信以及酒店经营都存在较大风险，同时目前一般 8%---10% 的收益回报除去按揭、税收等等几乎 就没有余钱，有时甚至还要倒贴，显得不合算。 ? 财富峰尚项目交房推迟，开发商诚信受到质疑，对客户投资回报的承诺没有考虑得到税费的问 题，给后期的操作上造成很大的难度，业主曾与开发商对峙，造成市场信任危机，对后续的该类 产品都有不好的影响。 33 投资看重因素 投资看重因素 开发商实力 其他 酒店管理公司实力 地理区位 投资回报率 ? 在谈到如果选择投资产权酒店最看重的因素，受访者认为投资回报率和地理区位最 重要。当前的投资者已不会盲目的听信开发商宣称的投资回报率，他们认为这个是他 们投资的原因之所在，但他们也会根据经验判断项目位置，酒店管理公司以及开发商 实力等是否足以长期支撑这个回报率。 34 对影响投资者的个别因素中，都比较倾向于品牌管理公司；对产权式酒店的 投资抗性主要是该产品投资回报与的投资风险不成正比，在同等的投资收益 上，投资者都愿意承担更小的风险，产权式酒店的风险主要表现在政策风险 和酒店的经营风险，因此如何降低风险，提高回报率才是打动投资者的关键。 小 结 35 客户定位的选择 36 大多有着稳定的工作和收入，手中有一定的积蓄，但缺乏投资管理经验 和投资渠道，对桂林地产较为了解，希望房产的收入能另一个财源。 经济基础： 10 万以上的现金 +3000 元左右个人或家庭收入 所处阶层： 城市中坚阶层 居住区域： 南区、东区为主，其他区域为辅 从事行业： 项目周边的企事业单位的员工，旅游业内人士、私企业主个体户等。 客户群体分析：此类客户的较为重视投资的风险和回报的稳定性，注重 回报的高低较为敏感，在说服客户上可举例（利好时代、桂林饭店等较有 代表性）说明房地产回报的稳定和增值性。并介绍国家有关房产政策和计 算投资回报收益比率。 37 他们大都是工作稳定的人士，有一定的闲钱，有 投资的欲望。 他们有一定的投资能力和一定的判断力 ? 他们对房地产的理解有一定的认识 ? 他们有投资意识，但容易受其他因素影响 ? 他们对楼盘的价格比较敏感 ---------- （投资金额要低） ? 他们对投资回报方式特别敏感 ------ （投资回报要稳） ? 他们对楼盘的物业管理要求比较苛刻 ----- （投资回报要方 便） 38 项 目 定 位 39 经营模式 模式 产权 管理者 业主收益 业主入住权利 开发商权益 按竭期间 按竭到期后 模式 一 产权完 全归属 业主 发展商委 托的第三 方专业酒 店管理机 构 发展商委 托的第三 方专业酒 店管理机 构 开发商替 业主委托 第三方管 理（爱泊 满） ? 月收益用于抵冲供楼 款 ? 获得浮动分红 ? 根据经营状况每月 收取净收益 + 浮动分红 ? 每月可入住若干天 ? 入住 不影响 收益 ? 参与酒店利润分配 模式 二 ? 承诺因定收益 ? 无分红 ? 获得 承诺的固定收 益 ? 业主自付供楼款 ? 每月可入住若干天 ? 入住 不影响 收益 ? 参与酒店利润分配 模式 三 ? 获得 承诺的固定收益 ＋浮动分红 ? 业主 自付供楼款 ? 获得 承诺的固定收 益＋浮动分红 ? 业主自付供楼款 ? 每月可入住若干天 ? 入住 不影响 收益 ? 参与酒店利润分配 ? 承担 保证业主月固 定收益的义务 模式 四 产权经营权归业主 ? 业主自付供楼款 每月可入住若干天 ? 参与酒店利润分配 40 回报设定 项目 主要费用 年均销售收入 120 间客房 *80% 出租率 *164 元平均房价 *365 天 * （ 1+9.5% 餐饮收入）＝ 629.34 万元 年均经营毛利润率（假设） 50% 年均经营毛利润 629.34 万元 *50% ＝ 314.67 万元 固定资产和装修费摊销（按 8 年摊销） 120 间客房 *5 万元每间装 /8=75 万元 特许经营主要费用（经营费和管理费） 629.34 万元 *4.5 ％＋ 629.34 万元 *1.5 ％＝ 37.76 万 系统维护费 1 万元 租赁费或房产税 4200 平方米 *0.9 元 *365