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项目管理天津山水颐园项目后评估报 告 项目后评估报告 目 录 前言 ……………………………………………………………………………… 1 第一部分 项目发展的内外因素分析…………………………………………… 2 一、项目决策背景…………………………………………………………… 2 二、项目吸纳期和开发期天津地区房地产经济形势概况………………… 2 三、项目所在区域的特点和优势…………………………………………… 3 四、项目开发过程中内部因素的变化……………………………………… 3 第二部分 住宅项目发展概况…………………………………………………… 5 一、 项目经济技术指标的变化情况………………………………………… 5 二、 项目开发周期…………………………………………………………… 6 三、 项目开发过程管理情况………………………………………………… 6 四、 项目开发成本…………………………………………………………… 7 五、 项目销售情况…………………………………………………………… 7 六、 项目财务情况…………………………………………………………… 8 七、 综合评价分析…………………………………………………………… 9 第三部分 项目管理总结分析与思考…………………………………………… 13 第四部分 分项评估分析………………………………………………………… 17 一、 投资效益评估分析…………………………………………………… 17 二、 营销管理评估分析…………………………………………………… 44 三、 规划设计管理评估分析……………………………………………… 89 四、 成本管理评估分析…………………………………………………… 97 五、 总体项目开发管理总结……………………………………………… 108 六、 物业管理相关评价…………………………………………………… 118 后记 ………………………………………………………………… 123 附件 1 、访谈与沟通人员名单……………………………………………………… 2 、查阅文档目录…………………………………………………………… 天津山水颐园项目后评估报告 审评报（2008）字01 号 前言 2007 年 8 月，天津山水颐园住宅项目经历了 32 个月的开发期后，业主按时入住。由 于天津山水颐园项目公司是第一个走出北京的异地项目，也是第一个通过招拍挂方式获取 的项目，因此对该项目进行后评估意义重大，从项目开发本身、对外合作方式、异地发展 等多方面具有较好的标本作用。为了总结天津山水颐园住宅项目的经验教训，受集团公司 领导指派，集团公司监察审计部成立后评估小组针对各专业部门的各工作成果、流程等的 实际效果进行分析，总结得失，建立各专业的信息库。评估小组采用了前期准备、现场察 看、个别沟通、资料查证等方法，形成后评估报告。 本次后评估工作受到了天津山水颐园项目各专业人士的大力支持，但由于该项目受 投资组合的变化以及我方过程管控不到位等因素的影响，造成人员流动较大，信息不连贯， 有关档案资料缺失，使本次后评估工作受到一定程度的局限；同时，由于成本结算尚未完 成，使成本部分的后评估和整个项目的经济效益评估也受到一定局限。