万科企业管理万科营运能力分析.pdf

（万科企业管理）万科营运 能力分析 万科股份有限 X 公司营运能力分析 万科股份有限X 公司情况概述 ：万科成立于 1984 年 5 月,以房地产为核心业 务。1988 年进入房地产领域,同年发行股票2800 万股,资产及运营规模迅速扩大。 1991 年开始发展跨地域房地产业务,同年发行新股,A股在深交所挂牌交易,是首 批公开上市的企业之壹。1992年,确定以大众住宅开发为核心业务,进行业务调整。 1993 年,4500 万股B 股发行且在深交所上市,募集资金主要用于房地产开发,核心 业务突显。1997 和 2000 年,共增资配股募集资金 10.08 亿元,实力增强。2001 年, 转让万佳百货股份有限 X 公司股份,完成专业化。2002 和 2003 年,发行可转换 X 公司债券 34.9 亿元,进壹步增强了资金实力。1984 至 2005 年,万科营业收入从 0.58 亿元到 105.6亿元,增长 182倍;净利润从0.05 亿万元到 13.5亿元,增长 270 倍,业务扩展到 19 个大中城市,树立了住宅品牌,分别于 2000 和 2001 年入选世界 权威财经杂志———福布斯的全球最优秀 300 家和200 家小型企业,获 “2005中 国房地产百强企业综合实力TOP10 评选”第壹,在规模性专项评选中列第壹、盈 利能力专项评选中列第四,在行业中业绩优异。其良好的业绩、企业活力及盈利 增长潜力为投资者带来了稳定增长的回报,受到市场广泛认可。 2009 年，万科共获取新增项目 44 个，对应万科权益建筑面积 1036 万平方米， 规划项目中按万科权益计算的建筑面积为 2436 万平方米。实现营业收入 488.8 亿元，归属上市 X 公司股东的净利润 53.3 亿元。较 2008 年分别增长 19.2%和 32.1% ，各项运营指标也全面超越2007 年分别增长了 37.6%和 10% ，成为国内首 家销售金额突破600 亿的房地产 X 公司，且 2009 年获得全球住宅企业销售冠军。 一、 万科股份有限X公司营运能力分析 营运能力体现了企业运用资产的能力,资产运用效率高,则能够用较少的投 入获取较高的收益。下面以具体指标来分析万科的营运能力: 1 、万科股份有限X公司营运能力指标分析 （1）存货周转率 存货对企业运营活动变化具有特殊的敏感性,控制失败会导致成本过度,作 为万科的主要资产,存货的管理更是举足轻重。由于万科业务规模扩大,存货规模 增长速度大于其销售增长的速度,因此存货的周转率逐年下降（见表1）。若该指 标过小,则发生跌价损失的风险较大,但万科的销售规模也保持了较快的增长,在 业务量扩大时,存货量是充足货源的必要保证,且存货中拟开发产品和已完工产 品比重下降,在建开发产品比重大幅上升,存货结构更加合理。因此,存货周转率 的波动幅度在正常范围,但仍应提高存货管理水平和资产利用效率,注重获取优 质项目,加快项目的开发速度,提高资金利用效率,充分发挥规模效应,保持适度 的增长速度。 表1万科股份有限X公司2004-2008年存货周转率 年份 2004 2005 2006 2007 2008 存货周转率 0.65 0.63 0.55 0.54 0.49 （2）应收账款周转率 5年来万科的应收账款周转率有了较大幅度的上升(见表2),原因是主营业务 的大幅上升,较严格的信用政策和收账政策的有效实施。 表2万科股份有限X公司2004-2008年应收账款周转率 年份 2004 2005 2006 2007 2008 应收账款周转率 13.9 16 23.79 28.07 48.11 （3）总资产周转率 固定资产周转率急剧上升是由处置、核销部分固定资产及近年来主营业务量 的大幅增长所致,说明万科保持了高度的固定资产利用率和管理效率,同时也反 映了其固定资产和主要业务关联度不高。 总资产周转率取决于每壹项资产周转率的高低,该指标(见图3)近年的下降趋 势主要是由于存货周转率的下降,但其毛利率,应收账款和固定资产利用率的提 高使其下降幅度较小