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城居购买农房 居所如何保障 “北坞”七旬老人遭遇“宋庄”同案不同判 【导读提示】 善良的法律是以维护人的基本生存为最低标准，任何人不得在自 己的过错当中获得利益，这是古老的经典法言，也是人们最朴素的正 义观念，我们只所以需要法官和法院，一个重要的原因就是希望法官 们明辨是非，确立人们行为的对错，使正当行为受到鼓励和肯定，使 有过错的行为人提高警惕并承担相应的法律责任。过错行为应当承担 法律责任，即使行为人承担了其过错行为带来的法律责任，他由于过 错行为获得的利益也应该被剥夺或返还给因此受损失的人。 现代社会中我们可以清楚地发现法律对人们行为的要求越来越 高，有过错者应当承担责任，有时候即使无过错也难免其咎，也可能 承担出于公平原则而应承担的责任，弥补他人损失，以此体现社会正 义与公平，人们也会以同样的眼光判断法官所作裁决的对与错，法官 在裁案时，必须确立法律上各主体的自由平等，并且对过错行为承担 责任，法律绝对不允许一些人通过自己的过错行为获得利益或谋取好 处，否则就是鼓励过错行为，如果不通过法律方式剥夺过错行为获得 的利益，实际上就是变相纵容，引发社会混乱。美国历史上曾经有这 样一个案例，埃默尔在纽约用毒药杀害了自己的祖父，只所以这样， 是因为他知道祖父在遗嘱中给他留了一大笔遗产，如果祖父改变遗嘱， 他将一无所得，由于当时法律规定，埃默尔的犯罪行为的法律后果是 被判监禁，为了大笔遗产，他宁愿铤而走险进监狱，为此，法院最终 1 引用任何人不得从其过错行为中获利的原则剥夺了埃默尔的继承权。 呈现在眼前的案件，显然没有确立这样的原则，导致诸如农村卖 房人多年前转让房产，见有利可图时又反悔协议，利用法律监管空缺 谋取利益，可以说这是社会诚信低下、各种腐败现象难以根治的原因 之一，因此，及时将这一原则贯彻到我国的立法、司法、执法各个环 节当中，对当前法治建设意义重大。 最高人民法院及北京高院确立的利益衡平原则，是处理此类案件 的基本思路，但在实际贯彻中，需要审判人员全面掌握，把法律变成 鲜活的调解社会矛盾的标尺，避免类似事件重演。 一、基本情况及案件性质争夺拆迁利益惹官司： 1994 年 6 月 16 日，海淀王某某与刘某某订立一份《房屋调剂协 议》，王某某及其父亲共同将位于海淀北坞村自有房产卖与刘家人居 住，时价 77000 元。房款结清后，王家人将此房交予刘家，2004 年 8 月份刘国出资五十万翻建了此房。 2008 年政府主导四季青推进村镇改造建设，王家出于利益驱动， 诉求确认房屋卖买协议无效，法院审理后判决协议无效。法院庭审判 决前，村委会同刘家人订立了腾退补偿协议，刘家因此得到地上附着 物补偿款六十万元，另根据腾退协议获得两处楼房。 出卖方提起的关于房屋调剂协议效力案件当中，未经刘家起诉或 反诉补偿的情况下，法院作出超越诉讼请求的判决；出卖人第二集启 动的腾退补偿协议效力案件中，法院未能确认实际住房人的奖励及周 转费条款有效；关于村委会诉求退还补偿款案件中，经刘家拒理力争， 2 法院驳回了村委会的诉讼请求。 截止目前，刘家无房居住，租房已经花尽了补偿，刘家要求执行 最先判决的七十万损失款，但法院执行中抵顶村委会补偿后只付八万 元，老刘未认可这样的执行措施。刘家与王家经历的四次诉讼及村委 会介入诉讼，致刘家失去基本居住条件，又面临补偿无望的境地。 二、原审法院审裁结论有违诚信过错人反获暴利： 原审法院经审理后认定，刘家不具备购买农村房屋的主体资格， 故双方订立的购房合同违反了法律法规强制性规定，应认定无效，因 买卖行为而取得的财产应相互返还，因双方之间的房屋买卖行为距今 多年，现房屋价格显著增长，如按原购房价返还，显失公平，法院按 照双方过错程度、评估数额，依法判定返还数额，综上所述，依据合 同法第五十二条五项、第五十八条规定，判决协议无效，双方返还。 三、当事人上诉及答辩公民的房产谁作主： 刘家不服判决，以该判决对事实认定错误、适用法律错误、评估 价过低、应当赔偿房屋现值及购房款为由，提出上诉，要求撤销原审 判决。 四、终审法院裁判情况有错为何难纠偏： 二审法院认为，宅基地使用权转让，适用国家土地管理