地产开发企业土地增值税偷漏避税手段揭示.pdf

地产开发企业土 地增值税偷漏避税手 段揭示 一、虚构合作开发 建房模式避税 《财政部、国家税 务总局关于土地增值 税一些具体问题规定 的 通 知 》（ 财 税 字 [1995]48号）中对合作 开发土地有明确规定： “一方出地，一方出资 金，双方合作建房，建 成后按比例分房自用 的，暂免征收土地增值 税；建成后转让的，应 征收土地增值税”。 某房地产开发企 业实际购得一块土地 的使用权准备修建住 宅，而另外与土地转让 方签订合作建房协议。 这样从形式上就符合 了一方出土地一方出 资金的条件。这种以人 为的“合作开发模式” 的避税方式，被很多地 产企业采用。 二、项目转让方式 避税 目前流行的地产 公司收购方案是： 先由收购方成立 一家能够享受税收优 惠的公司，再由该公司 以吸收合并方式兼并 项目公司，项目随公司 而转移，而国家法律法 规对兼并明确给予税 收优惠，免征不动产移 转中的营业税、土地增 值税及契税。 对于吸收合并中 的债务风险，则采用由 被兼并方提供担保的 方式予以防范。 三、以明显偏低价 格销售商铺少计销售 收入 例如，某项目销售 商铺 8420㎡，销售均价 18600 元／㎡.其中：低 价销售 5150㎡，9200 元／㎡，这以明显偏低 价格销售商铺，少计销 售收入。《中华人民共 和国税收征收管理法》 第三十五条第六项规 定纳税人申报的计税 依据明显偏低，又无正 当理由的，税务机关有 权核定其应纳税额。 四、销售收入不做 申报纳税 由于房地产行业 前期资金投入较大，为 避免出现资金短缺、周 转不灵等问题，房地产 企业往往选择将销售 收入计入 “预收账款” 科目，定金计入 “其他 应付款”科目，达到推 迟申报、少缴税款甚至 不做纳税申报的目的。 五、房地产交换不 确认收入 根据《中华人民共 和国土地增值税暂行 条例》的规定，纳税人 转让房地产所取得的 收入，包括货币收入、 实物收入和其他收入。 通过房地产交换，交换 双方都取得房产这一 实物形态的收入，应属 于土地增值税的征税 范围。交换双方都应作 为一种实物收人，申报 缴纳土地增值税。 六、项目工程建安 成本偏高 如某市 2012 年商 品房建安造价标准为 1540 元／m2，某公司实 际建安成本 3610 元／ m2，差异额2070元／m2， 差异率 134.41%.如果 开发商提供的建安成 本扣除额明显高于造 价表，又没有正当理由， 地税部门将按核定办 法予以扣除。 七、股权投资取得 土地根据评估价值入 账 某房地产公司以 股权投资方式取得一 块土地根据评估价值 7870 万元，全部记入地 价成本，而付清地价款 凭证仅为 3150 万元， 开发项目的土地成本 未按照历史成本及实 际发生的成本确认扣 除（市场公允价值＋取 得土地相关税费）。 通过股权收购方 式获取土地使用权，收 购人应重视收购后土 地成本的计量。 从账务处理来看， 土地评估增值部分无 法在股权交易过程中 得到账面确认。 交易行为属于股 权投资，而非土地使用 权交易。因此，账务处 理上，溢价支出仅能计 入相关投资成本，而不 能将溢价支出计入土 地成本。不能按经评估 确认后的价值确定有 关资产的成本，将无形 资产评估增值部分计 入土地成本。 八、代收费用计入 扣除项目加计扣除 根据《财政部、国 家税务总局关于土地 增值税一些具体问题 规定的通知》的规定， 对于县级以上人民 府要求房地产开发企 业在售房时代收的各 项费用，可以根据代收 费用是否计入房价和 是否作为转让收入，确