《商铺租赁合同法》.docxVIP

商铺租赁合同法 商铺经营权在社会经济生活中已经得到广泛的认可和 使用，但是目前尚未有任何法律 法规对此予以规制。商铺经 营权作为现代商事租赁制度适应现代社会经济发展的产物 合同法上的租赁合同制度不敷堪用 ,商铺经营权应被作为一 种新型的、独立的物权种类。以下是 xx今天为大家精心准 备的：商铺租赁相关合同法。欢迎阅读和参考 ！ 如下： 一、对房屋租赁合同效力认定问题 出租人和承租人订立房屋租赁合同，双方就租赁的房 屋、租金、期限、违约责任等条款达成一致意见后，合同视 为成立。房屋租赁合同有无效力，根据有关法律和地方性行 政法规的规定，为对房屋租赁合同的效力主要应从以下几个 方面来审查： 审查合同的主体是否适格。即出租人与承租人是否具 备有效民事行为的构成要件。如是否为无民事行为能力人， 或限制民事行为能力人等。 审查租赁的标的物是否为法律法规禁止出租。但只要 法律法规没有禁止出租的房屋，都应是可以出租的。建设部 1995年以第42号令发布的《城市房屋租赁管理办法》 第六条规定，有下列情形之一的房屋不得出租： （一） 未依法取得房屋所有权证的； （二） 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其 他形式限制房地产权利的； （三） 共有房屋未取得共有人同意的； （四） 权属有争议的； （五） 属于违法建筑的； （六） 不符合安全标准的； （七） 已抵押，未经抵押权人同意的； （八） 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的 （九） 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。 《城市房屋租赁管理办法》认为房屋租赁的权源只能是 所有权。而无论是法理分析，还是具体考察国外关于租赁的 立法及审判实践，都会得出房屋租赁的权源来自合法占有的 结论。房屋租赁的权源问题也恰是长期困扰审判人员的根本 问题。也正是这个问题使得许多房屋纠纷案件难以作出合乎 逻辑和合乎实际情况的判决。比如按揭房出租，因没有完全 取得产权，是否就认为出租行为无效呢还如大虽存在的 房东现象，是否二房东与他人签订的租赁合同都无效呢 显然，这些出租行为认为无效，极不利于经济的发展，也会 导致房屋资源的闲置和浪费。这与社会主义立法的目的和法 律应适应事物发展规律的原则是相左的。从物权的角度来分 析，所有权人出让占有权是很常见的，合法占有权人在所有 权人允许的范围内享受收益权，理应恰当，否则光 占有有 何经济价值呢房屋的合法占有人出租房屋正是这种情况。物 权的另一种形式，即他物权人实际上就是物的实际占有者， 同时其乂享有所有权人的诸如出租等的许多权利。 如国有企业的承包经营权，难道说国有企业因为没有对 财产的所有权就不能把 财产拿来出租吗显然这是否定的，大虽的企业出租商 铺，出租厂房，比比皆是，如果都认定为是非法的，那么立 法者在自我否定。另外从合同的角度来分析，租赁合同反映 的是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付 租金的合同关系（合同法第二白二十二条 广。出租人作为合 同的一方，并非以所有权人为限，因为租赁关系体现的是占 有的转移：一方让渡其占有获得租金利益，另一方则通过支 付租金取得占有以使用收益。单就租赁的法律关系而言，各 方均不与标的物的所有权发生直接必然的联系，具有房屋所 有权的出租人与通过其他方式合法获得占有权的出租人之 间并无不同，只是他们占有权的取得方式不同而已。没有一 国的立法和我国当前立法一样将出租人直接表述为所有权 人。从理论上讲，合法占有即获得标的物的出租权。至于转 租须经原出租人同意，只是租赁合同的特殊要求，且原出租 人并不能被认为就是所有权人。综上所述，把所有权作为房 屋租赁的权源是不恰当的，而应以合法占有权作为权源。如 此一来，许多棘手的案件也就迎刃而解了。 《城市房屋租赁管理办法》中存在的另一个问题是对权 属受到诸如司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 等形 式限制的房屋，在一定条件下的租赁是否允许。司法机关和 行政机关依法裁定、决定查封的情形一般是因为权属有争议 诉之法院，法院依申请人申请采取了诉讼保全，或者房屋涉 及到违法违纪被查封，或者是房屋本身有不符合公安、 环保、 卫生等主管部门有关规定的情况被查封。后两种情况被查 封，因为关系到房屋本身问题，肯定是不能进行租赁的。但 前一种情况在一定条件下，应允许房屋租赁。从理论上说， 《城市房屋租赁管理办法》》的规定是建立在房屋租赁权源 来自于所有权的基础之上，所以所有权不清晰当然认为不能 租赁。依合法占有权源理论，即使权属有争议，在法院没有 最后裁决之前，合法占有人仍应有权出租的。如果一方坚持 不能让合法占有方出租，则应提供担保，以保证法院裁决房 屋归属合法占有方后，合法占有方的合理租金损失可以收 回。如果法院裁决房屋归非合法占有方所有，则房屋在诉讼 期间取的租金归还给最终所有者。如果同时