昆山1-5月房地产市场分析研究报告.pptVIP

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* * * * * * * * * Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 Code of this report | * ? Copyright Centaline Group, 2011 本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前,本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 昆山2011年1-5月份房地产市场分析报告 昆山事业部 06.2011 Part 1 政策分析及导向 房价居高不下 股市动荡低迷 CPI、PPI持续走高 通货膨胀日益严重 国际货币战争云谲波诡 舆论媒体推波助澜 内忧外患之下, 高房价 成为众矢之的 宏观环境概述 楼市成为“代罪的羔羊”! PK 高房价 政策风吹浪打,楼似闲庭信步…… 2011年底,温家宝总理在参与中央广播电台直播时明确表示:调控楼市的“国十条”、“国五条”落实不够好,将继续加大力度抑制楼市投机,有信心使房价回归合理。 2010年市场 央行加息。各地纷纷响应,出台调控细则…… 调控继续,不降房价誓不休 2011年市场 银行收紧将与限购、提高首付等政策形成合力,在目前形势下,购房成本的增加加重市场的观望氛围,为市场打‘冷却剂’。 信贷持续收紧,釜底抽薪! 市场不缺客户,银行成为营销的关键! 然而,调控不止,上涨不息 统计局:5月超7成大中城市新房价格环比上涨 房地产市场依然火热 1-5月份,全国房地产开发投资18737亿元,同比增长34.6%。其中,住宅投资13290亿元,增长37.8%。 1-5月份,全国商品房销售面积32932万平方米,同比增长9.1%。其中,住宅销售面积增长8.5%,办公楼增长3.5%,商业营业用房增长13.4%。商品房销售额18620亿元,同比增长18.1%。其中,住宅销售额增长16.0%,办公楼和商业营业用房分别增长26.5%和31.6%。 1-5月份,房地产开发企业本年资金来源32340亿元,同比增长18.5%。其中,国内贷款5803亿元,增长4.6%;利用外资266亿元,增长57.3%;自筹资金12486亿元,增长30.9%;其他资金13785亿元,增长14.6%。在其他资金中,定金及预收款8259亿元,增长23.3%;个人按揭贷款3443亿元,下降8%。 5月房地产开发投资较快增长,连续24个月超高固投 隐忧——高处不胜寒 去年以来,我国先后启动3轮房地产调控政策, 虽然出现一线城市和部分二线城市降温、全国房价涨幅趋缓、少数城市房价微跌等现象, 然而房价依然坚挺,楼市依然火热。    特别是随着新出炉的CPI、PPI数据继续攀高,在高通胀、房价未出现实质性松动的背景下,民间资金对房地产投资的冲动仍然很大。房价想说下跌不容易。 然而面对迟迟未能松动的房价,调控“加码”又甚嚣尘上。火热的楼市背后是层层隐忧。 对政策的“抗药”与调控的升级相伴而生 当房价成为“羔羊”,按下其高昂的头始终是调控所向。 预计未来调控手段将更加粗暴与功利。楼市下半年将面临愈来愈大的压力。 调控下的昆山市场分析 2011年初,昆山曾风传限购,引起抢购一片 然而时至年中,低调的昆山始终未有动作 近期,“限购令或扩至三四线城市”论调甚嚣尘上 下半年政策形势严峻。 未限购的昆山,相对上海存在政策与价格优势,致使上海客群涌向昆山 沪上客群昆山购房蔚然壮观 然而随房价的上涨,昆山价格优势减弱 同时随着信贷及调控政策持续加码 昆山市场下半年道阻且艰。 或限购。优势减弱。市场日益严峻! Part 2 昆山房地产市场 土地市场 从整体成交情况来看,与前两年相比土地成交量有明显增长趋势,但主要集中于1月。2-5月,随市场走低,开发商拿地更加谨慎,成交量减少。且由住宅转向商业。 从成交类型上看,同期商住用地较往年成交量明显降低,除1月份有成交外,其余4月都无成交。开发商拿地重点从住宅转向商业。 从成交量上看,今年1-5月整体成交情况虽较往年同期有所增加,但主要集中在1月份,其余4月成交量极少。原因是2月以来政策的紧缩,开发商拿地更加谨慎。 注:以上数据均扣除工业、服务用地 各区土地成交量 1-5月各区土地市场成交量差异较大,陆家、花桥、玉山持续市场供应,成为未来热点板块。 今年1-5月总共成交土地15幅,成交面积为977189.93㎡. 与2010年1-5月同期相比成交量有所上升,上升约4.7%;与2009年1-5月的经济危机时期相比,成交量仍明显上升,上升约34.5%,说明,开发商对未来市场仍有信心、很乐观。 陆家成交量居各区之首。目前陆家发展水平较低,近几

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