高层楼宇的物业管理方案(doc).pdfVIP

仅供参考【整理】 高层楼宇的物业管理方案 随着社会经济的发展、建筑科技的进步， 高层楼宇的兴建越来越多。 尽管近年来有关高 层 楼宇易造成城市热岛效应、峡谷风、光污染、妨碍空中交通、耗能大、遇险救助困难等弊端被 很多人认识， 但由于城市土地资源的日益匮乏及高层楼宇集中办公、 经营等带来的高效 益， 高 层楼宇的发展势头依然很强劲，尤其是在发展中国家。本章将高层楼宇物业管理的一些共性内 容加以提炼汇总，以指导对各类高层楼宇的管理。 第一节 概 述 高层楼宇，顾名思义，是指那些层数多、高度大的用于生产、经营和居住等用途的人工 建 筑。随着生产力的进步、大工业的兴起、社会经济的发展，人口越来越向城市集中，对房屋土 地的需求也越来越大。 这种对房屋土地日益增长的需求不可能靠无限扩大城市规模的途 径来解 决，于是，向空间发展、增加建筑高度便成了必然的选择。新的建筑材料、技术、设备及施工 方法的发明和涌现又正呼应了这种需求和选择。于是，在 19 世纪后期高层建筑陆续 在欧美许 多大城市中拔地而起。早在 1931 年，美国纽约就建成了雄踞世界第一高度达 40 多年、高 380 多米、 102 层的超高层建筑——帝国大厦，集中体现了当时人类在建筑方面的卓越成 就和科技 水平。 本世纪二三十年代， 我国一些大城市如上海、 天津、广州也相继建起了一些八九层以上 的 高层建筑，特别是在有“万国建筑博览会”之称的上海，超过十层以上的建筑就有 20 多座 ， 最高的达 24 层。但在我国， 真正大规模兴建高层建筑还是在 70 年代末以后即改革开放以后 的 事。以广州为例，经过短短 20 年的发展，高层楼宇由 70 年代末的几十座，发展到现在的 30 00 多座 ( 其中尤以商住楼宇为多 ) 。建筑高度由当年雄冠大陆第一的 33 层白云宾馆， 到 63 层国 际 大酒店，再到后来 81 层高的中信广场主楼，都各领风骚只数年，更高的建筑随即就相继建成。 一群群不同外形设计、 装饰风格的高层建筑构成了城市的独特景观， 美化了市容市貌。 广州的 环市东路，因为两旁高楼“摩肩接踵、鳞次栉比” ，更被人们称为城市“森林”一条街。 现在，高层楼宇的使用类型越来越广，包括酒店、宾馆、商住楼宇、办公大楼、功能完 善 的综合大厦，涉及文化、娱乐、通信、金融、交通等各行各业。 那么，究竟多少层以上或高度达到多少的建筑物才能被称为高层楼宇呢？这往往与一个 国 家的经济条件和时代背景有关。 例如， 我国通常规定 10 层以上的住宅和总高度超过 24 米高 的 公共建筑及综合建筑为高层建筑；美国则规定 7 层以上或高度达 22～25 米以上为高层建筑 ； 日本却把 8 层以上或建筑高度超过 31 米的称为高层建筑。 在 1972 年的国际高层建筑会议 上，对高层建筑的定义取得了比较统一的认识，并把高层建筑分为四类： 第一类高层建筑： 9～ 16 层 ( 最高到 50 米 ) ； 第二类高层建筑： 17～25 层 ( 最高到 75 米 ) ； 第三类高层建筑：