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城市土地集约利用问题调研报告 一、 引言 随着工业化、城市化进程的不断加快，城市规模的逐步 扩大，城市人口的数虽不断增加，土地作为城市经济发展的 基础，其需求虽与日俱增。中国的城市以占全国 0.43%的国 土面积承载着全国 41.8%人口的生存空间,并聚集着占全 国84.8%以上的非农业产值的经济活动。狭小的城市空间产 生如此巨大的生产力,承载着接近50%的人口和人类财富 的绝大部分。我们在惊叹这一数据的同时不得不思考一个问 题：原土地利用模式不能适应现代城市发展要求的矛盾的日 益显现，土地利用模式改革已势在必行，因此探讨城市土地 资源集约利用的途径是一个不容忽视的问题。 二、 城市土地集约利用的涵义 土地集约利用的概念最早来自于李嘉图等古典经济学 家在地租理论中对农业用地的研究，是指在一定面积土地 上，集中投入较多的生产资料和劳动，使用先进的技术和管 理方法，以求在较小面积土地上获取高额收入的一种农业经 营方式。城市土地集约利用包括三个层面的涵义：一是土地 产出高效化，即不断增加存虽土地投入，提高土地利用率及 产出率，获得土地产出的最大化。二是土地布局和土地结构 合理化，即城市土地利用方式之间高效协作，使城市健康高 效发展。三是土地利用效益的综合化，即城市土地利用在追 求经济效益的同时，应体现经济、社会和生态环境效应的统 三、我市当前土地利用现状及问题 1、城市用地规模过度膨胀，浪费现象严重。在当前土地 利用中,建设用地粗放利用十分普遍。近几年， **的城市发 展也逐步趋向“摊大饼”式发展，盲目追求城市规模的扩大, 忽略城市的土地利用效率和单位面积土地的产出率 ,造成土 地资源的大虽浪费。XX年**中心城区建设规模达到 269.4平 方公里，人均建设用地 123.5平方米，远远超过经济发达国 家城市建设用地人均 82.4平方米和发展中国家人均 83.3平 方米的水平。 表1 XX年**市城市建设用地指标一览表 城区 XX年现状 城镇人口建设用地面积 占城市建设 用地 人均 现状 现状 现状 R 居住用地 9082 33.71 41.6 2 C 公共设施用地 3207 11.90 14.7 其 行政办公用地 480 1.78 2.2 商业金融用地 1231 5.6 市场用地 452 1.68 2.1 文化娱乐用地 116 0.43 0.5 体育用地 49 0.18 0.2 医疗卫生用地 137 0.51 0.6 教育科研设计用地 719 2.67 3.3 文物古迹用地 0.09 0.1 3 M 工业用地 9070 33.67 41.6 4 W 仓储用地 398 1.48 1.8 5 T 对外交通用地 535 1.99 2.5 道路广场用地 2581 9.58 11.8 7 U 市政公用设施用地 370 1.37 1.7 8 G 绿地 1613 5.99 7.4 其中公共绿地 1144 4.25 5.2 D 特殊用地 84 0.31 0.4 合计 城市建设用地 26940 100 123.5 根据国家标准《城市用地分类与规划建设用地标准》规 定，合理的城市用地结构是居住用地占 20俺 32%,工业用地 占15俺 25%,道路广场用地占 8%室15%,绿地占8%室15% 由此可以看出我市工业用地偏高 15个百分点，商业金融用 地偏低3到10个百分点。 土地产出率低，造成土地价值得不到充分利用。在我国的城市中，中小城市的地均产出乂普遍低于大城市 ，两者最 大的差距达到20倍。据相关资料显示，我国的几个大城市的 地均GDP^发达国家和地区的城市地均 GD制差距是几十倍 不等。因此，如何提升现有土地的利用价值也是我们需要研 究的课题。 3、**市是典型的组群式城市，由于各城区之间发展缺 乏协调统一的规划,难以产生集聚效应。在城市化进程中 ,各 城区过分强调了自身功能的完善与发展 ,而忽视了与周边地 区的功能互补，各自为政,自成体系，基础设施重复建设，城 市集聚效应无法达到最优，土地浪费情况比较明显。 4、土地市场机制不健全,土地配置不合理。我国现行体 制下实行的是国家对土地一级市场的垄断。根据我国现行法 律规定,土地使用权的出让,由地方政府负责,这就决定土地 的出让市场有区域性。由于土地市场具有不完全的市场属性 虽然不同区域间的土地供给从宏观上看是统一的 ，但从微观 上看,在激烈的市场竞争和地方自身利益驱动下，为追求自 身利益而不惜采取一切正当或不正当的手段招商引资的现 象也确实存在。其原因在于土地市场机制不健全 ,市场没有 真正起到合理配置土地资源的作用 ,必然严重影响城市土地 资源的利用效率，影响城市土地资源的集约利用。 四、当前我市提高土地集约利用的政策措施 1、制定科学合理的土地利用总体规划。土地利用总体 规划是土地管理工作