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{经营管理制度}某地产住 宅标准化体系研究 万科住宅标准 化体系研究 万科住宅标准化体系研究 第一章：万科的发展阶段 一、万科首次扩张 二、万科的再次扩张 三、万科确定“3+X”发展目标 第二章：城市空间结构变迁下万科的发展 一、万科城市向心增长时期的发展 二、 万科城市离心增长时期的发展 第三章：万科的城市住区模式（标准化产品线） 一、城市花园系列 二、金色家园系列 三、四季花城系列 第四章：万科项目细节处理手段 一、大堂—门厅—管家房的交往空间功能 二、公共设施设置布局 第五章：万科项目客户细分 一、核心产品系列下的客户细分 二、０７战略调整后的客户细分 第六章：万科的营销之道 一、万科营销的通用手法 二、不同系列的产品广告表现的风格区别 第七章：万科标准化研究对公司的启示 一、公司目标消费者设定 二、公司产品线设定 三、产品标准化后的营销推广方式 万科住宅标准化体系研究 第一章：万科的发展阶段 一、万科首次扩张 时间顺序表 上海 1990 年前 在 90 年代初，万科进行了第一次大规模的扩张，从深圳一 厦门 1991 年 下子拓展到上海、成都、厦门、天津、北京等十三个城市， 天津 1992 年 “跨地域开发”首先选择了全国性的经济中心和沿海的开放 青岛 1992 年 城市，类似鞍山、石家庄这样发展规模和市场经济发展程度 不高的城市仅试探性进入。 北海 1992 年 在产品设计方面万科寻找市场空白点作为切入点，除住宅以 成都 1993 年 外项目一般还包括写字楼、商业、保税仓库等，随着上海城市 鞍山 1993 年 花园项目的成功，奠定了万科以大众住宅作为房地产开发的 北京 1994 年 主导方向。在此期间万科积累了深圳的成功经验和国外的先 沈阳 1994 年 进理念，到了 90 年代中后期，以城市中产阶级为服务目标 大连 1994 年 的中档商品房“万科城市花园”系列品牌逐步成熟，之后“万 石家庄 1994 年 科新城”和“四季花城”系列开始在各地相继推广。 武汉 1994 年 二、万科的再次扩张 2000 年开始陆续在成都、南京、武汉、长春等经济发达、人口众多的内陆大城市进行住 宅开发，逐步完善、推广“城市花园”“四季花城”“金色家园”三大品牌系列。通过选择类 似用地，以成熟产品为原形，根据不同地域作适当调整，万科通过简单的标准化，降低开发 成本实现规模效益。 三、万科确定“3+X”发展目标 2002年以后， 万科的发展进入了“集约化” 阶段，提出 了 “区域集约”的概念，即所 谓 的 “点 —线—面”发展战略，以中心 城市向周围 200 公里为半径扩展市场。进 行这种区域