{财务管理收益管理}房地产企业土地增值税清算中的收入确定技巧与政策解.pdfVIP

{财务管理收益管理}房地 产企业土地增值税清算中 的收入确定技巧与政策 号）第二十五条第（一）项的规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项 费用，如果代收费用计入房价向购买方一并收取的，应将代收费用作为转让房地产所取得的 收入计税。实际支付的代收费用，在计算扣除项目金额时，可予以扣除，但不允许作为加计 扣除的基数。 国家税务总局《关于印发土地增值税清算管理规程的通知》（国税发[2009]91 号）第二十八条 规定，代收费用的审核，对于县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费 用，审核其代收费用是否计入房价并向购买方一并收取；当代收费用计入房价时，审核有无 将代收费用计入加计扣除以及房地产开发费用计算基数的情形。 （二）代收费用不计入房价并由房企以外的单位开发票的收入确认 财政部、国家税务总局《关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税字[1995]48 号）第 六条规定，对于县级及县级以上人民政府要求房地产开发企业在售房时代收的各项费用，如 果代收费用未作为转让房地产的收入计税的，在计算增值额时不允许扣除代收费用。 《国家税务总局关于印发土地增值税清算鉴证业务准则的通知》（国税发[2007]132 号）第二 十五条第（二）项规定，对纳税人按县级以上人民政府的规定在售房时代收的各项费用，在 房价之外单独收取且未计入房地产价格的，不作为转让房地产的收入，在计算增值额时不允 许扣除代收费用。 案例分析 1 ：某房地产企业代收费用的涉税稽查分析 某市税务稽查局检查某房地产开发公司，此公司xx 年营业收入 30000 万元，其他应付款账户 4500 万元，经查 “其他应付款”账户发现该公司 xx 年至 xx 年在销售商品房时向客户收取的 住房专项维修基金、管道燃气初装费、有线电视初装费等代收费用共计 4500 万元（其中专 项维修基金 800 万元），对于 4500 万元的代收费用单独核算未并入房价内，而且票据由委 托方开具，此公司未做任何税务处理。 涉税分析： 1 、营业税处理 按照营业税相关规定，房地产开发企业代收的价外费用需要缴税。《中华人民共和国营业税暂 行条例》（国务院令 540 号）第五条规定，纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无 形资产或者销售不动产收取的全部价款和价外费用。 《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条规定，条例第五条所称价外费用，包括 收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、 赔偿金、代收款项、代垫款项、罚息及其他各种性质的价外收费，但不包括同时符合以下条 件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费： （一）由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价 格主管部门批准设立的行政事业性收费； （二）收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据； （三）所收款项全额上缴财政。 《国家税务总局关于住房专项维修基金征免营业税问题的通知》（国税发[2004]69 号）住房专 项维修基金是属全体业主共同所有的一项代管基金，专项用于物业保修期满后物业共用部位、 共用设施设备的维修和更新、改造。鉴于住房专项维修基金资金所有权及使用的特殊性，对 房地产主管部门或其指定机构、公积金管理中心、开发企业以及物业管理单位代收的住房专 项维修基金，不计征营业税。 根据营业税的相关政策规定，代收费用原则上应当作为价外费用缴纳营业税，即只要房地产开 发公司代为收取了，不论其是否计入房价内或是否开票（与企业所得税、土地增值税区别之 处），原则上都要作为计税依据计入到营业额中。但是对于一些特殊的代收费用是不需要纳 营业税的，如代收的政府性基金和行政事业性收费和住房专项维修基金。其他代收费用都要 作为价外费一并计征营业税及其附加。 本案例中的专项维修基金800 万元，符合国税发[2004]69号文件规定，不计征营业税，其余3700 万元未按税法规定申报纳税。根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条、第 四条及《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第十三条以及征管法及其实施细则等的 规定，追缴该公司代收款项营业税及附加，加收滞纳金，并处所偷税款 50%以上5 倍以下的 罚款。本案：补缴营业税及附加 3700×5.6%＝207.2 （万元）。注：当地地方教育费附加比例 为 2%.滞纳金按日加收，以万分之五比率计算，处少缴税款 50%的罚款金额计 103.6 万元。 2