中粮集团沈阳大悦城调研报告p购物中心案例分析资料.pptVIP

项目商业定位和品牌定位 提纲 ? 商业项目定位的基本思路 ? 商业项目定位的几种类型 ? 商业项目定位的参考因素 ? 商业项目定位案例分析 一 . 商业项目定位的基本思路 ? 主题定位 / 文化定位 ? 商业定位 / 业态定位 ? 市场定位 ? 消费者定位 ? 功能定位 ? 各楼层具体定位 ? 品牌定位 ? 国际化青年城，创意产业园 ? 购物中心、百货商场、卖场、购物街区 ? 奢侈品市场、中高端市场、社区型商业 ? 主力消费人群的区分；性别、年龄、职业等 ? 对业态最基本的指导； ? 综合了功能、市场、消费者定位的最终演绎 ? 阐述各楼层目标人群、业态 一 . 商业项目定位的基本思路 政府对该区块的整体规划 发展商的投资回报计划 消费者行为调研 品牌商在该区域开店计划 其他社会因素 项目定位 ? 综合商场 VS 百货公司 二 . 商业项目定位的几种类型 百货公司 ：营运商直接参与交易行为，财务特征为现金流的体现。 代表： 百盛、大洋、金鹰等 购物中心 ：很多独立专门店的聚集，营运商不直接参与交易行为，只力求构建有 更多交易价值的交易平台，财务特征为以物业的出租租金收益作为衡量物业溢价 的标准。 代表 ：港汇、太古城、大悦城 中国特色的综合经营 ：以南京德基广场为例，在经营初期为了整体的形象和 市场份额，营运商直接参与了部分店铺的经营。经过若干年的市场调试后， 现在开始转型为购物中心。 案例参考：万达广场和万千百货、梅陇镇广场和伊势丹百货 ? 社区型商业 VS 卖场式商业 二 . 商业项目定位的几种类型 社区型商业： 满足不超过方圆 3 公里内居民的生活配套。最显著的特点是餐饮 与零售比例平均，面对的基本都是家庭式消费。购物交通的便捷性和一站式 服务特色明显。 代表：大华虎城商业，古北黄金城道一期。 卖场型商业： 以某一个大卖场为主力店，配套以与卖场零售不冲突的商业。 代表：宜家无锡 他们间最大的区别就是：卖场型商业可以开在社区商业的位置，但是社区商业 不一定能开在卖场商业的位置。 卖场型商业本身可以聚人气，社区型商业是消费人气的。 ? 旅游地产 vs 景区商业 二 . 商业项目定位的几种类型 旅游地产 的开发意义是通过旅游景点的设置带动周边房产和地价的增值。 它发展的重心和未来是以地产投资为主。 景区商业 的意义在于满足前来景区的旅游人群的配套消费。它的发展重心 还是旅游的发展。 ? 对品牌市场的了解 ? 对各年龄层消费需求的了解 ? 各个时段消费需求的了解 ? 对各个地区消费者需求的了解 三 . 商业项目定位的参考因素 房策网 中国最大的房地产知识分享平台 房策网包括各类最新方案、报告、提案等专业文档约 100 万份，包含 万科、龙湖、世联、中原、 易居、风火 等数百家品牌房地产企业内部资料。房策网包括 房地产企业管理、房地产管理工具、 房地产研究报告、房地产前期策划、房地产营销策划、房地产广告推广、房地产销售、商业地 产、旅游地产、产业地产、住宅操盘、工程管理、房地产基础知识 等多个栏。 【 2012-2013 房地产营销策划大全】 畅销 9 年， 2012 年官方震撼推出，整合千 G 海量资料全新呈现！ 中国 唯一 9 年来 每月更新 最新资料！ 中国 唯一 提供 在线预览阅读 的房地产知识产品！ 全国统一客服热线： 400-675-1587 企业 QQ: 800018087 VIP 会员超值送！ 地产人必备资料库 三 . 商业项目定位的参考因素 1 ，按业种业态划分 ? 对品牌市场的了解 传统 零售 ? 传统的百货公 司零售品牌 体验 式零 售 ? APPLE 旗舰店 ? 电玩零售店 零售主 力 ? HM 等快销品牌 ? Sephora 等主题专营 零售 餐饮 ? 快餐 ? 中大型餐饮 身体 ? 美容 SPA ? 康体减肥 互动 ? 儿童反斗乐 ? DIY 体验馆 服务 主动 ? 电子游戏 ? 桌球等体育 被动 ? 影院 娱乐 居住品质提升型 刚性需求型 亲地生活向往型 ≤10 万 10-50 万 50 万以上 选择竞争区域 选择目标客户 目标客群 主流客户为中产阶层家庭，职业类型主要以中高级