石家庄纵横国际地产冠邸的项目定位的报告的资料.pptVIP

纵横国际冠 项目定位报告  目录 令第一部分项目区域市场分析 冷第二部分宗地分析 冷第三部分项目产品定位 第四部分竞争市场分析 冷第五部分产品策划建议  第一部分项目区域市场分析  为便于描迹项目所在区域市场状况’现捋该区域按照区 域环境丶在售个案详情丶供应态势丶产品规划丶价格水平 营销推广丶销售绩效丶客户分析等方面进行逐个市场描遽和 分析。  1丶区域环境分析 A、区域范围 根据主力客户群体的地理分布特征和项目所处行政区两个重要划分原则·现 捋区域住宅市场的研究范围确定为长安区内,具体道路划分为“和平路北一东二 环一裕华路一建华大街”·属于省城东北区域。  1丶区域环境分析 B丶区域环境 项目所在市场区域位于石家庄市区东北的长安区內,是石家庄厂企最为集中 的区域’综合环境较差·改造潜力亘大’房价存在继续上升空间 令——区域内的较大膀龄生活区较多·生活配套成熟但因拆迁成本较高·新增商 品房数量较少 相比省会其他地产板块·该区域近年商品房市场发展相比較慢’新增供应较 少,最近一段时间,随着长安区土地供应的不断放量’上市项目的数量也有明显 增加’目前处于和捋处于销售阶段的项目有:中铁大厦丶中景盛世长安丶冀 兴尊园、简筑等项目。  1丶区域环境分析 C、交通环境 中山东路丶和平路丶裕华路为东西向主干道·东二环丶翟营北大街丶建华北 大街构成南北向干道 区域内有10余条公交线路通达全市各地和火车站  2丶区域市场总体评价 令区域内的主要物业是房龄较大的厂企集中宿舍,是长安区工业布局的集中居民区 是省会计划经济和早年城市规划的产物,虽然目前大多数物业的建筑形态、布局 已经明显落后于时下,但其便捷的出行和成熟的配套等先天条件,使得该区域的 地段价值十分寒出。 令考虑到该区域人口密度较大,生活区众多,拆迁成本和难度都较大·所以近年来 区域内商品厉开发缓慢明显落后于其他城市板块’与之情况相近的还有省会西 北联盟路一带·属于旧城改造相对缓慢的典型区域  2丶区域市场总体评价 令区域内主要市场交易为存量房产品交易·该类产品的最大卖点就是低总价 尽管单价不低,但市场交易频繁,主要满足了社会上中低收入人群的置业需 求。典型产品是5060平米套,房龄在25年以上,总价在20万左右,市场反应 热烈。另外,区域内的荣国花园的二手厉价格水平属于区域高点,主要原因 是区域内新房供应长期处于一个较低水平,这与城区功能及建筑形态有矣 中铁大厦是本案所在区域内重点参考个案,其产品参考价值不仅在于地段相 近,而且在产品定位上也比较相近,该项目市场反映较好,去化比较顺利 目前售楼丛已经撤消。 令距本案不远的中景盛事长安丶简筑丶冀兴尊园等项目现均处于销售阶段’这 些项目的供应,会对区域市场的价格水平和本案定价产生直接影响,而产品 本身参考意义不如前薤的中铁大厦项目  结论 冷商品房(新房)供应较少,存量房交易频繁,市场需求旺 盛 冷区域交易状态呈现高单价、低总价的特征。 冷周边区域新房供应加大·市场价格急剧提升