江苏昆山市房地产项目整体情况介绍资料.ppt

大卖场： ? 目前已营业的有长江北路上的“易初莲花”和柏庐路上的 “百润发”； ? 乐购、沃尔玛、家乐福等卖场正在建设或洽谈中； ? 另还有永乐家电、五星家电、港龙建材等专业卖场。 ? 市区大市政配套多为新建设而成，功能布局正在逐步完善； ? 商业大多集中于旧城区，外资现代连锁大型综合超市、品 牌专卖店才开始进入，现代化购物中心等新型业态尚未出 现，尚未形成不同功能多层次商业布局的新格局； ? 昆山对商业的需求非常旺盛，目前的商业现状还停留在面 对工业发展初期所带来的商业需求水平，商业、服务业市 场作为城市生活配套重要的一个环节，还有很发展空间和 提升的必要。 聚仁对现有昆山城市的理解 ? 交通便利，自然生态及人文资源丰富； ? 经济实力雄厚，百强县排名第二； ? 第二产业发达，外资企业对经济发展起主导作用； ? 城市流动人口比较高，大量新导入人口； ? 第三产业中的住宅和商业发展缓慢。 聚仁对现有昆山城市的理解 ? 目前的昆山，其实质就是在一个旧城镇上建立起来的庞大 的外商工业区。 ? 其庞大的工业生产力、高额的流动人口比例、反差明显的 外来人口和本地人口实力、落后的第三产业现状和城市面 貌表明昆山在严格意义上还不能称为一座城市，只是一个 新兴工业区。 ? 昆山目前正处在由开发区向城市转变的历史进程，几年内， 昆山的城市面貌、城市功能、城市范围都将会有超常规的 大幅度发展，昆山的第三产业发展，特别是针对中上层阶 级的第三产业，是目前城市亟待解决的问题。 未来昆山规划走向 未来城市发展 “ 三年再造一个昆山” ? 政府提出口号，具体是扩大城市规模，在市区周边建立 数个城市副中心，同时拟在五年内使昆山开发区经济总 量翻番。 城市功能分布规划 东北向货运轴片区 东向运输廊片区 阳澄湖休闲片区 中心城片区 淀山湖旅游片区 生活新镇片区 生态、观光农业片区 ? 昆山未来城市格局已全面规划，在老城区周边规划了各类城 市副中心，显示昆山未来希望从工业区向一个城市转变 未来第三产业发展 ? 大手笔市政配套建设：造公园、造大学城、造体育新城 ? 政府大力发展住宅产业 ? 大力引进品牌开发商，规划高品质住宅 ? 开发景区别墅 ? 大力开发大规模新型商业 昆山未来第三产业发展将全面铺开，高档住宅、别墅、大 型商业中心在未来几年将会大量涌现 聚仁对未来昆山的理解 ? 新城市规划全面铺开，规划多个城市新功能区； ? 政府大手笔造公园、体育城、大学城、会展中心等 ; ? 大规模大盘开发，品牌开发商大量引进； 昆山目前正处在由开发区向城市转变的历史进程，几年内， 昆山的城市面貌、城市功能、城市范围都将会有超常规的大 幅度发展，目前较为薄弱的第三产业的发展将有显著提高。 昆山房地产市场分析 价格分析 ? 昆山房价持续保持较快增长 ? 目前市中心公寓价格在 4000 元 / ㎡左右 ? 受宏观调控影响，价格增速将有所放缓 ? 目前市场对价格敏感度较高 平均单价（元/㎡） 1756 2097 2546 3087 1449 1485 0 500 1000 1500 2000 2500 3000 3500 1999 2000 2001 2002 2003 2004 市场供应分析 54.02 61.68 62.6 70 204.63 244.51 0 50 100 150 200 250 1999 2000 2001 2002 2003 2004 竣工面积（万㎡） 70.9 74.79 92.2 320 756.82 1155.39 0 200 400 600 800 1000 1200 1999 2000 2001 2002 2003 2004 施工面积（万㎡） ? 中心城区为目前昆山主力供应市场，但其后续供应已明显 减少，未来供应主力集中在市区周边几个城市副中心； ? 在经历了连续数年的开发时候，目前市场供求状况已由原 来的供求基本平衡变为供大于求。 市场需求分析 31.66 51.37 64.8 77 146.73 148.89 0 20 40 60 80 100 120 140 160 1999 2000 2001 2002 2003 2004 销售面积（万㎡） ? 03 、 04 年销售面积基本持平，市场逐渐趋于饱和。 ? 05 年 1-5 月，现房销售面积 65.04 万㎡，同比增长 73.5% ， 平均售价 3713 元 / ㎡；期房销售面积 97.45 万㎡，同比下降 44.1% ，平均售价 3664 元 / ㎡。 客源分析 ? 昆山市场客源大部分购房作为自住用途，公寓市场自住 比例更高； ? 外地在昆山工作者为公寓购房主力； ? 随着昆山经济发展、知名度不断提高，市场投资客、外 地客比例不断增加。 60% 15% 25% 自住用途 投资用途 投资自