天津城铁大厦的项目.pptVIP

发:天津江胜集团 致:天津华汇设计院 天津市南京路城铁大厦项目设计任务书 2008.5.4  目录 简要结论 第一部分委托内容 第二部分设计建议结论 第三部分项目背景 第四部分本体分析 具体分析 第五部分市场分析 第六部分项目定位 第七部分物业发展建议  1、委托内容 委托地块:本地块为南京路城铁大厦项目,由天津市博亚投资发展有 限公司有限公司进行开发建设。 建设地点:天津市南京路北侧,鞍山道东侧,沈阳道西侧,新疆南路 南侧之围合区域,中间由哈密道分割成大小两块地 委托内容:项目的规划与建筑设计,即对城铁大厦地块的规划设计、 建筑设计、扩初设计、施工图设计等项目全案设计。 建筑形式:商业与服务式公寓—大地块 写字楼 小地块  数量 地块指标 可用地 、地上总速筑面积(地块A+B) 95400 2、地下总建筑面积(地块A+B) 31937 地块A(哈密逆以西总速筑面积 地上总建筑面积 79678 原规划技术经济指标 公寓球筑面积 55217 可做参考,但不做为商业津面标 控制依据。 地下总碑筑面积 地块B(哈密遒以东)总建筑面积 16591 1、地上总建筑面积 2、地下总筑面积 具体面积分配及其它[积率 指标依重新设计方案速筑密度 予以调整。 日照问距 绿地率 % 15 1、地上机动车停车泊位 2、地下机动车停车泊位  2、设计建议结论 项目定位 公寓部分 字楼部分 商业部分  项目定位 项目属于中等规模的都市综合体 核心地段+交通便利出入无障碍 本体结论 甲级写字楼林立; 南京路城市客厅 五星级酒店齐聚; 中高端商务人群聚集 大型知名商场汇集 繁华商业街 多重区域的黄金 钻石级地段形象符号 分割地带 汇聚都市繁华的商务服务平台  公寓部分(方案一:在原方案基础上微调轮廓线) 精装修,中小户型 商务投资兼自住需求 兼顾现金流和利润的 单套面积面积比例小计面积套数套数比例 要求 22360 精装2000元/平方米 小二室 30% 16770 售价20000元/平方米 大二室 11% 依功能和面积大小尽 115 15% 量集中安排 140 15% 8385 9% 面积比例变动控制在「合计8410041590610 5%以内 单套面积为上限需严 格控制  方案一户型比例,仅供参考 面积平面套数平面面积层数楼套数」棱面积套数比例面积比例」占总体比例总房款」 7560 47.86% 41.0% 1:.97%24 65 1752001113248130 15795 100.00% 面积平面套数平面面积层数楼套数楼面积套数比例面积比例占总体比例总房款 大二室10 2 25.00% 1097% 9a% 11.97% 640 17280 100. 00% 31.92% 面积平面套数平面面积层数楼套数楼面积套数比例面积比例占总体比例总房款 小二室85 3333% 1696% 21.95% 32421060100.00% 100.00 合计面积平面套数平面面积层数楼套数楼面积套数比例面积比例面积功能比总房款 80.2 2005 54135 100.00% 5731 24 25.94% 7560 13.97%  公寓部分(方案二:重新设计): 精装修,中小户型 商务投资兼自住需求 精装2000元平方米 售价20000元/平方米 单套面面积比小计面 前提:楼座位置及楼座数量发生 积 套数套数比 例 变化,或外轮廓线发生较大变化 的情况下。 65% 产品定位:以更小的紧凑性、功 能性产品为主,尽量缩小面积,小二室90 35% 19565 217 33% 降低总房款 功能尽量集中安排。 大二室15 8385 11% 需求:平面户数可突破8户。 合计 78 100% 100 比例:测算面积比约50:50 面积比例变动控制在5%以内 单套面积为上限需严格控制  写字楼部分 市场依据 1、南京路沿线写字楼以甲级写字楼为主,行业多为金融、物流、 行业精品写字楼 贸易、电子、机械等,而本项目写字楼体量小,仅有.6万平米, 不适合做大型甲级写字楼。 单套面积150300之间2、目前市场上行业写字楼较少,市场近乎空白,根据差异化定位 策略,突出专业办公楼高效、省时的特点,可以考虑作行业写字楼 考虑划分与合并的可能性:3、随着市场完善和专业细分,行业写字楼未来发展潜力无限 考虑销售的