物业管理第一章物业管理的基本概念.pdfVIP

物业管理第一章物业管理的基本 概念 2006 物业管理咨询顾问 第一卷(物管概述) 第一章：物业管理的基本概念 第一节 ：物业 第二节：物业管理 第三节：物业管理的作用与类型 第四节：物业管理的原则与宗 第五节：第五节物业管理的发展与条件 第六节：市场经济下的物业管理 第二章：物业管理机构 第一节：物业管理企业 第二节：业主自治管理组织 第三节：行政管理部门和相关部门 第三章：物业管理程序 第一节：物业管理前期介入 第二节：物业的接管与验收 第三节：物业入伙手续的办理 第四节：物业档案的建立 第五节：物业的装修与管理 第四章：物业管理模式 第一节：目前我国物业管理模式 第二节：传统的房屋管理与市场化的物业管理的区别 第三节：中国物业管理体制发展趋势 第四节：物业管理市场的管理体制 第五章：物业管理市场 第一节 ：物业管理市场的形成和发展 第二节：物业管理市场的运行机制 第三节：物业管理市场的运行秩序 第六章：物业管理与房地产开发 第一节：房地产经营 第二节：房地产市场 第三节：房地产管理 第四节：房地产与物业管理的关系 第五节：物业管理在房地产开发中的作用 第一章物业管理的基本概念 第一节 物业 一、物业的含义 “物业”一词译自英语ｐropert ｙ或estate ，由香港传入沿海、内地，其含义 是指以土地及土地上的建筑物形式存在的不动产。 “物业”一词在国外，特别是 在东南亚地区是作为 房地产的别称或同义词而使用的。 物业是单元性的房地产。物业既可指单元性的地产，也可指单元性的建筑物。物 业有大 小之别，它可以根据区域空间作相对分割，整个住宅小区中的某住宅单 位可作为一物业，办公楼宇、商业大厦、酒店、厂房仓库也可被称为物业。 关于物业的内涵，国内各类著述的提法至少有几十种，概言之，主要包括以下要 素： (1)已建成并具有使用功能的各类供居住和非居住的屋宇； (2)与这些屋宇相配套的设备和市政、公用设施； (3)屋宇的建筑(包括内部的多项设施)和相邻的场地、庭院、停车场、小区内非 主干交 通道路。 由此观之：单体的建筑物、一座孤零零的不具备任何设施的楼宇，不能称之为完 整意义 上的物业。物业应是房产和地产的统一。这里的地产，系指与该房业配 套的地业。 二、物业的性质 世界上每个事物都有自己的属性，物业也不例外。分析和把握物业的属性，对于 我们了 解物业和物业管理的本质，掌握物业管理运作规律，搞好物业管理有着 十分积极的意义。 (一)物业的自然属性 物业的自然属性又称物业的物理性质，是指与物业的物质实体或物理形态相联系 的性质 ，它是物业社会经济性质的物质内容和物质基础。物业的自然属性主要 指： 1.物业的二元性 物业的物质实体往往表现为具有特定用途和明确属主的建筑物。而无论何种建筑 物，其 基础总是建筑在土地之上，成为土地的附属物，土地的功能则借助于建 筑物得以充分发挥。因此，在经济发达的社会，物业多为土地与建筑物的统一体， 兼有土地与 建筑物两方面的物 质内容。当然，对于不同的物业，其二元组成的 比重有所不同。例如，从总体而言，物业的建筑面积与土地面积的比值在城市就 高于乡村，在经济、文化和商业中心 就高于重工业基地 。物业的二元性，是其 他任何商品都不具备的，它决定了物业必然兼有土地与建筑物二者特有的各种性 质。 2.物业的有限性 物业的有限性，从根本上来讲，是由土地的有限性决定的。天然的土地有限，用 作兴建 建筑物的优良建筑地段更有限。人类只能在有限的土地上开发建设。由 于现代建筑物技术要求高、耗资大，因此物业的数量还受制于社会经济力量和技 术水平。 3.物业的差异性和多样性 物业的差异性主要是就土地而言的。由于土地数量有限，随着人口的增加和经济 的发展 ，人类就必须开发利用劣质土地。土地的优劣，在农村主要取决于土地 的天然尺度和其他自然条件，在城市主要取决于地段的区位及其技术条件。物业 的多样性主要 是就建筑物而言的 。由于建筑物的功能、位置、自然环境、技术 经济条件的不同，形成了物业形式的多样性。每一建筑物都是单件产品，它们在 类别、品种、规格、结构、式样、外 观，以及年代等方面 ，都存在着某种不同 之处。 4.物业的固定性 物业的固定性主要是指物业空间位置上的不可移动性。人们无法将某一物业从偏 远区位 移动到商业中心，即使人们将地上建筑物与土地相分离，也只是改变物 业用途，不能移动法律意义或实质上的物业位置。 5.物业的永久性和长期性 物业的永久性是就土地