成本逼近法3详解.pptVIP

第七章本逼近店  重点: 1.咸本逼近的特点及其這用范围 2.成逼近法佶价程序局方法 难点: 1.土地取得费、投资剥息的计算, 2.土地骨发程度的确定  戚逼近法定或 成本逼近法是以开发土地所耗费的各项费用之和为 主要依据,再加上一定的利润、利息、应缴纳的税金和 土地增值收益来推算土地价格的估价方法。一般房地产 估价中,亦称原价法、承包商法、合同法或加法。 、誠逼近店的基原理 ●成本逼近法与收益还原法是从两个不同的角度 对房地产价格进行评估。 成本逼近法一基于房地产的生产费用 生产费用价值论 收益还原法基于房地产所生产的效益价值 效益价值论  戚呻逼近店的基本公式 ◆基本思路 ◆土地价格构成 ◆基本公式  基本思路 把对土地的所有投资,包括土地取得费用和基 础设施开发费用两大部分作为基本成本,运用经济 学等量资金应获取等量收益的投资原理,加上基本 成本这一投资所应产生的相应利润和利息,组成土 地价格的基础部分。同时,根据国家对土地的所有 权应在经济上得到实现的需要,加上土地所有权应 得收益,求得土地价格。  土地价格构成 成本逼近法计算土地价格的公式 土地价格=投入的成本(含原土地购买价格或原地 租的资本化+土地开发投资现值) +利润(投资的资金回报) +土地增值收益(增值地租的资本化)  (一)土地取得贅