13年中国房地产市场形势总结.docxVIP

一、2013年中国房地产市场形势总结 政策环境：中央着力深化改革、调控以稳为主，不同城市政策 分化 2013年，宏观稳、微观活成为房地产政策的关键词，全国整体 调控基调贯彻始终，不同城市政策导向出现分化。年初国五条”及各 地细则出台，继续坚持调控不动摇，有保有压方向明确。下半年以 来，新一届政府着力建立健全长效机制、维持宏观政策稳定，十八届 三中全会将政府工作重心明确为全面深化改革； 不动产登记、保障房 建设等长效机制工作继续推进，而限购、限贷等调控政策更多交由地 方政府决策。不同城市由于市场走势分化，政策取向也各有不同，北 京、上海等热点城市陆续出台措施平抑房价上涨预期，而温州、芜湖 等市场持续低迷的城市，在不突破调控底线的前提下，微调当地调控 政策以促进需求释放。 新房：百城价格指数持续上涨，重点城市供需两旺创近四年新 高，全国销售创纪录，投资开工上行 价格方面，百城价格指数环比连续18个月上涨，今年以来累计上 涨10.74%,同比连续12个月上涨，涨幅扩大至10.98%,十大城市涨 幅明显高于百城平均水平，北京、广州、深圳尤为突出。成交方面， 重点城市住宅成交量同比增长16%总量为近四年同期最高，一二线 城市由于上年成交量回升力度较大，今年同比增速略低于三线城市。 供应方面，重点城市新批上市面积总量同比增长 15%为近四年最高， 金九为年内高峰，即使在11月季节性低点，多数城市供应量仍在 高位，多数城市库存水平止跌上扬，出清周期略有延长但仍处于近年 较低水平。全国来看，商品房销售面积和销售额增速明显好于去年， 规模创历史新高；投资额增速高于去年；新开工面积止跌反弹，规模 有望超越2011年高点；资金来源整体增速有所回升，总体高于同期 开发投资增速，企业资金状况处于历史较好水平。 二手房：十大城市量价创新高，上半年尤为突出，下半年渐 趋平稳 价格方面，2013年1-11月，十大城市主城区二手住宅均价累计上 涨18.5%，涨幅超过新房2.5个百分点，三季度以来涨幅渐趋平稳， 11月价格达26484元/平方米，创历史新高。成交方面，受 3月成交 量激增带动，1-8月十大城市二手住宅总成交量已超过去年全年，之 后几个月总体平稳，前11月共成交94.13万套，同比增长64.5%, 为近四年最高；上海、北京月均分别成交 2.3万套和1.6万套，规模 最为突出，占十大城市比重近五成。 土地：全国量价明显好于去年，一线城市增长最为显著，地王 频出 供求方面，2013年1-11月，全国300个城市住宅用地推出及成交 量同比分别增长17.9% 34.2%,总出让金同比大幅增长69.8%, 一线 城市成交面积和成交额分别增长 73.8%^n 139.5%,增长最为显著。价 格方面，全国300个城市住宅用地楼面均价同比上涨 25.9%,溢价率 达19.5%.今年以来地王总价水平明显提高，约为去年的 1.8倍，楼 面均价突破1万元/平方米，创历史新高。？ 企业：销售业绩再上新台阶，拿地回归一二线，融资渠道多样 化 销售方面，2013年1-11月，龙头企业销售业绩再上新台阶， 推动 行业集中度进一步提升，十家代表企业销售额和销售面积同比分别增 长32唏日26%均有望超额完成年度目标，千亿俱乐部中新增 中海［简 介 最新动态］、恒大［简介 最新动态］、碧桂园［最新消息 价 格 户型 点评］3家。拿地方面，十大企业拿地规模和金额均大幅 增长，分别同比增长47幅日87%品牌房企回归一二线城市，一线城 市拿地占比明显提高，拿地金额占比由去年的 22趾升至29%导致 企业平均拿地成本提高近30%.资金方面，全行业整体偿付能力有所 提升，企业融资渠道多样化，债券、票据等直接融资方式明显增多， 优质企业融资成本降低。 二、2014年中国房地产市场趋势展望 宏观环境：经济合理增长，货币政策保持稳健，调控政策日趋 分化 宏观经济方面，2014年经济工作的核心是坚持稳中求进，不再单 纯重视经济增速，稳中求进与改革创新两者并重，结构优化是关键。 货币政策方面，央行继续保持稳健的货币政策，短期内信贷和社会融 资仍将平稳增长，但利率市场化、汇率改革等金融改革也将稳步推进， 中长期货币信贷环境不再宽松。房地产调控方面，随着不同区域市场 表现分化进一步加剧，调控政策取向进一步差异化。随着土地、财税 制度改革和住房供应体系的稳步推进，以市场为决定作用的调控机制 将逐步形成，行业中长期环境日趋明晰，有助于社会经济和房地产业 的健康理性发展。 市场趋势：整体继续向好但增速放慢，上半年增速较高下半年 趋缓 根据”中国房地产业中长期发展动态模型”，在宏观经济和货币信 贷平稳增长、房地产调控政策整体平稳的背景下， 2014年全国房地 产市场将呈现”销售量价继续增长但增速放慢，投资新开工增长