产业结构、人口聚集对二线城市住房价格的影响研究.pdf

摘要 近年来，由于过快增长的流动性、城镇化空间结构的调整和实体经济投资渠 道的缺陷，使得超一线城市以及许多二三线城市房价的高涨，并带动其他周围一 些城市房价的增长。同时，众多学者在研究房价的影响因素时，从不同角度出发， 发现房价增长的同时，我国城市的产业结构逐渐升级和人口聚集度逐渐升高。城 市间房地产市场的差异逐渐变大，超一线城市和一线城市所拥有的资金、人才吸 引力导致了区域要素配置的不平等，更多的资源流向了优势城市，为了缓解优势 城市出现的“大城市病”问题，二线城市将是我国资源转移的重点城市。基于以 上原因，本文从产业结构和人口聚集的视角介入，探究二者如何影响二线城市住 宅价格。 本文在梳理文献时，首先归纳了国内外学者所研究的影响房价的因素，其次， 重点归纳了产业结构和人口聚集对住宅价格的影响和作用机理。随后进行了历史 和现状研究，回顾了2003-2017 年人口规模，人口密度和三大产业的发展过程和 现状。在实证部分，通过收集2003-2017 年30 个二线城市的数据，以人口密度 代表人口聚集、第二、三产业比值代表产业结构、住宅平均销售价格、土地价格、 GDP、固定资产投资占比、人均可支配收入做控制变量，构建面板数据模型，并 用固定效应估计和二阶段最小二乘法对不同等级城市分别进行面板数据的回归， 同时将产业进一步细分，使用两步系统GMM 估计研究不同产业对二线城市房价的 影响，并考虑时序差异；实证检验了人口聚集、产业结构对不同等级城市房价的 影响，同时，将产业细分，按生活性、生产性、公共性服务业划分，探讨不同服 务性产业对住宅价格的影响。结果显示，在不同等级城市间人口聚集和产业结构 对二线城市住房价格走势存在显著差异。其中人口聚集对二、三类城市的房价正 向影响最为显著，对一类城市显著性较低；产业结构对一类城市的房价正向影响 最为显著。 经过模型实证分析并结合不同等级城市的现实情况，文章给出了一些政策建 议：控制一类城市的人口聚集度，提高二、三类城市的经济发展水平，向次等级 城市合理配置资源促使人口向二、三类城市聚集,促进不同等级城市房地产市场 的均衡发展；在产业结构方面，二、三类城市应先加快生活性和公共性产业发展， 继而发展生产性产业。 【关键词】人口聚集；产业结构；房价；固定效应估计；二阶段最小二乘法；两 步系统GMM Abstract In recent years, due to the excessively rapid growth of liquidity, the adjustment of the urbanization spatial structure and the defect of the investment channel of the real economy, housing prices in super first-tier cities and many second- and third-tier cities have soared, leading to the growth of housing prices in some surrounding cities. At the same time, when studying the factors that affect house prices, many scholars have found from different perspectives that while housing prices are increasing, the industrial structure of cities in my country is gradually upgraded and the population concentration is gradually increasing. The difference in the real estate market between cities has gradually become larger. The capital and talent attractiveness of super first-tier cities and first-tier cities have led to unequal regional