估价报告中常见问题及估价方法操作详解.pptVIP

估价报告中的常见问题 及估价方法操作 铜陵天元房地产评估经纪有限责任公司 王伟宏  令一、土地估价报告部分 二、土地估价技术报告部分 三、土地估价方法部分  、土地估价报告部分 1、封面。容易犯的错误: ÷(1)估价项目名称不全 例1:*公司位于*市经济技术开发区内土地使用 权抵押价格评估 缺土地用途、土地使用权类型。 例2:**公司用地抵押贷款项目涉及的工业用地国 有出让土地使用权价格评估 缺位置描述。 (2)有的估价报告封面出现了关键词。根据规范 土地估价技术报告的封面要求有关键词,而很多报 告中没有;或者在估价报告封面出现了关键词。电 备案系统中 价报告封面将自动生成,不会出 现关键词;但是技术报告的关键词,还需要我们完  2、估价目的不准确,表述过于简单。 今准确定义估价目的关系到估价报告是否有效。 例如,,补办出让手续、补交土地出让金或者确定 “招拍挂”底价一概而论。 °又如:确定懋押价值或者为抵押黛教褆参耆依据 前者根据建住 2006)8 于规范与银行信 贷业务相关的房地产抵押值价管理有关问趣的通 知》,等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场 价值减去估价师知悉的法定优先受偿款,后者在 螺或义签价好后量的地挤橙 可能不等,不能混淆概论。 今抵押价格=假定未设立法定优先受偿权利下的市场 价值-法定优先受偿款  有的表述过于简单 令例:此次评估目的是为委托方确定土地使用权出让 底价提供参考依据。 未说明委托依据。 奪侬据货仅写一句话“为抵押贷款提供土地价格参 今另外,估价目的不能同时有两个目的,如为两个目 的时应分别出具报 令例:估价目的是对本项目的土地补偿价格和出让价 格进行评估,应用方向为提交给当地相关地价管理 部门,对值价对象土地补偿价格及毛地价水平进行 审核。这份报告出现 月的,及评估土地补偿 价格和出让价格。这是错误的。  3、估价基准日确定大多没有说明理由。 正常应写“本次评估以完成现场套勘之旦 年*月*日作为估价基准日。”有时估价 师是多次看现场,所以注意这儿,是完成之 日。特殊情况的,如企业改制,需与其它资 产评估相一致,可在此简单说明理由;在 估价的前提条件和假设条住”中,应详尽 说明特别是现场套勘之亘与估价基准日不 致的,如何处理的,更要说明。  4、地价定义不明确。 地价定义的目的在于明确估价对象在限定条 件下形成的价格,限定条件的内容基本固定 包括估价基准巨、现状利用或规划利用条在 下设定的开发程度与用途、士地使用权年限、 地使用权类如果说估价的是土地估 报告的前提,那么地价定义就是核心。 冷但部分土地估价师没有高度重视,提醒注意 以下几点:  (1)不能漏项。如大多数漏土地使用权性质、容 积率两项。特别是容积率,在近二年的评审中,对 这项要求非常严格。还有的漏土地剩余使用年限。 有的评估设定的土地使用年限,前面说成13年,后 面又是40年。 今例:本次评估地价定义为:设定估价对象用途为综 设定年限为综合用地法定最高出让年限50年 设定开发程度为“七通一平”(宗地外通路、通电、 通讯、通上水、通下水、通燃气、通热力及宗地内 场地平整),于估价基准日2010年7月30日的土地 使用权出让价格。 缺现状或规划利用、容积率等。  (2)设定用途、容积率应以证载为主,实际情况 可以在估价过程中认真分析后予以考虑。 (3)实际开发程度与设定开发程度不一致的,应 阐述理由。 如:为抵押贷款提供参惹涉及的已建成房地产中的 王地价 估。实际开发程度为宗地内“六通 设定为宗地内场地平整。 可描述为:待估宗地实际土地开发程度为宗地红线 外“六通”和红线内“六通一平”。根据资产衔接 原则,为确保资产不重不漏评估,宗地红线内的 通零用在求取房产价值时测算,本次地并 抵押时,如果建成建筑物的价值高于空地价值,该 种选择应无风险;如果老旧建筑物价值低子空地价 ,这样存在高估风险。  5、估价结果出错。 冷主要表现在一览表方面,缺项,没有严格按 照规程要求做,缺少基础设施、权利状况等 详细说明。 另外:有的商办住用地,没有用楼面地价表 示。根据规范,“必要时应注明楼面地