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芜湖市0523号地块开发可行性研究报告 一．0523号地块土地价值分析 1.1 宗地基本情况 宗地编号为0523，地块位于安徽省芜湖市赤铸山西路北侧，长江路东侧，土地用途为住宅用地;土地面积为35817.6平方米，建筑容积率≤1.8；可建设总建筑面积为64472平方米,其中：住宅62621.7平方米（高层住宅75％，低层住宅占25％，但最终比例按报建实施方案确定）；幼儿园2000平方米，垃圾站50平方米，社区管理中心300平方米；土地使用年期50年，自2005年11月16日起到2055年11月16日止。 竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后，土地出让金分二次付清，总付款期限为12个月（自土地使用权出让合同签定之日起计算）。 涉及交易标的物转让应交的税费中，依法属转让方应交纳的均由甲方承担；依法属受让方应交纳的由乙方承担。如转让合同按规定需要公证的，公证费用甲乙双方各承担50%。成交价格中不包含契税，建设行政事业性收费须按芜湖市现行有关规定另行缴纳。 1.2 地价范围 经测算，本地块的正常地价范围应在6624～7584万元人民币之间，其中市场正常价位点应在7200万元，扣除土地转让契税3％，则得竞标报价范围应在6425～7356万元人民币之间，市场正常竞标价位点在6984万元人民币。 对应市场价位点7200万元，则得相应楼面地价为1117元/平方米. 1.3研究依据 芜湖0523号地块宗地规划指标 《城市居住区规划设计规范》 《城市居住区公共服务设施设置规定》 安徽省房地产开发各类管理费用标准 中国人民银行存、贷款利率 《建筑工程交通设计及停车场设置标准》 《城市道路绿化规划及设计规范》 中国人民银行121号文件 芜湖市建安工程定预、决算定额 二．0523号地块项目研究 1.1．项目概况 1 ） 地块位置：该基地东起世纪联华超市兴芜店，南至赤铸山西路，西至长江路、北至芜湖市钢材市场围墙，围合区内土地面积约35817.6平方米，该地块属芜湖市二类地段。 2 ）建设规模与目标： 土地面积：53.8亩（35817.6平方米） 容积率：1.8 开发周期：2至3年 土地价格：134万元/亩（芜湖市国有土地使用权挂牌出让起价） 建筑面积（预计）：总建筑面积：64472㎡ 3 ）周围环境与设施 （1）交通十分便利，项目周边有1、3、9、12、14、24、25、26、43、夜班106路等多路公交直达本案，通达市区各地，距离市中心中山路步行街仅5分钟车程。 （2）教育医疗，紧邻项目仅几步之遥分别有春晖幼儿园、三园小学、王家巷小学、田家炳实验中学、二十九中等，医院有长盛医院、长航医院，距芜湖市医疗条件最好的弋矶山医院仅三站路车程，是理想的人居场所。 （3）配套设施完善，紧邻项目有大型超市——世纪联华兴芜店，附近有福海家具世界、桃园农贸市场、大排挡一条街等，银行、邮局、通讯及相关生活设施一应俱全。 （4）人文居住领地，早些年就在本项目周边开发有园丁一期、二期，枣园、梅园、杏园三园小区，宇华·长盛园等项目，近年来开发有三泰·春江花园、泰华家园、香苑小区、滨江翠竹园等，该区域内居住条件非常不错，人口众多、配套完善，是传统意义上的人文栖息地。 1.2．项目SWOT分析 优势及机会 (1) 该项目地处芜湖市极具发展潜力的地段，周边环境在不久的将来将是芜湖极佳的居住区域。 (2) 芜湖近几年的经济发展和市政建设步伐，使得该区域的房地产具有较大的升值空间，特别是市政一号工程——滨江大道的建设，将会在该区域掀起二次开发的浪潮（本项目紧邻滨江大道仅二百米，属沿江版块）。 (3)项目周边三泰·春江花园、景江东方、滨江翠竹园等的成功开发，为该区域的房价定位提供了市场认可性。 (4) 我公司与芜湖市的政府及建设主管部门的良好公共关系背景，有利于我公司今后在当地的发展。 劣势及威胁 (1)今年国家房产新政实施以来，对我市的房地产行业带来一定程度上的冲击，商品房销售不太理想，并未出现“金九银十” (2)0523号地块在芜湖市相对位置较偏，土地出让价格较高达134万/亩，开发成本相对也较高利润率降低，且本地块已挂牌拍卖多次均无人接手，不被同行看好。 (3)0523号地块周边众多的居民小区，因年代久远、比较陈旧，正在开发的大多也是安置小区，如扬子红旗园、重型机床厂地块，这些都不利于整体提升楼盘形象。 (4)0523号地块在产品规划上存在一定的难度，并无突出特点无法对其准确定位，规划要有新意更要为广大消费者接受；同时规划中对于地块的居住用地的定位，今后商业的规划能否通过，具有一定的不可确定性。 三、芜湖市房地产市场分析 3.1 芜湖市概况 地理位置 芜湖市地处安徽省东南部，南依黄山、九华山、太平湖风景区，北临江淮平原，居承东启西的交通枢纽位置。现辖芜湖、繁昌、南陵三县和