划拨用地估计技术的要点共48页PPT的资料.pptVIP

划拨土地使用权价格的内涵 划拨土地使用权价格的影响因素 、划拨土地使用权估价技术路线 四、划拨土地使用权估价技术要点  、什么是划拨用地价格 划拨土地使用权 一一土地使用权(不是其它) 一带有政府限制(用途、处置、时间)和权益 (收益,免收的) 不是真正的无限期 不是真正的无偿  假定同一块土地,两种情形的差别: 用途符合规划即可 出让性质 年期明确 市场流动不受限制 指令用途及项目 转让要重新批准 划拨性质 年期不确定 存在政府保留利益 进入市场受到限制  假定同一块土地,两种情形的差别: 出让→实体相同 权利较大 正常实体 正常权利 划拨 实体相同 权利较小  、什么是划拨用地价格 ●为取得划拨土地使用权而支付的代价 (假定,一个新的土地使用者从原土地使用者经过 行政审批,转移得到一块划拨用地,新的土地使用 者需要支付给原土地使用者一定的费用,这个费用 就是划拨土地使用权价格)  划拨价格来自划拨土地权利的大小: 出让 实体相同 权利较大 价格较高 划拨 实体相同 权利较小 价格较低  特点 ●没有本质的差别,都是取得土地权利的一种代价。 只是因为土地权利的不同,因而所付出的代价也就 不同。 ●只是形式上相当于出让土地正常市场价格减去国 家所有权收益,而不是来自于出让土地,来自于划 拨权利大小。 ●划拨土地使用权价格的形成也有一个谈判和协商 的过程。  评估划拨用地价格的基本思路 ●从划拨用地本身出发 ●从划拨权利大小出发 ●从市场原则出发 ●作为方法可以参照出让价格  二、划拨用地价格影响因素 1、受权利限制多少的影响 (1)占有权 ●占有年限方面,虽然为无限年期,准确说是没有 规定,随时可能被收回(因行业性质、政策支持时 间长短等不同),具有不确定性 ●占用方式,是一种行政特许,受当届政府和政策 的干预较大(产业调整),具有不稳定性  二、划拨用地价格影响因素 (2)利用权 ●指定用途(项目、行业),非市场决定。 ●缺乏变更调整权利。 ●特殊限制和规定(如不得有外资、民营资本等)。