拆迁期间谈判技巧.docx

拆迁期间谈判技巧 重要提示 : 一定要弄清楚拆迁人合法吗 ?才能开谈 !拆迁公司 往往利用心理暗示来击败你的勇气 .如: 政府没有拆不掉的 房子 ! 拆迁是大趋势 ... 介绍如下 : 一、公告拆迁期间谈话技巧 当拆迁公告颁布后，拆迁人的工作人员约被拆迁人 洽談拆迁协议时，如果被拆迁人的合法要求（如要求产权调 换）被拒绝， 被拆迁人应依法提出合理主张、 耐心与其洽商， 说话要和气，切不可激化矛盾，更不可说没有多少钱我不搬 家这类的话。 二、起诉撤销拆迁许可证中止裁决 在拆迁人声称要裁决或刚刚通知被拆迁户参加裁决 会时（提出裁决申请到裁决书下达一般为一个月），被拆迁 户一人或数人可到基层法院提起行政诉讼（一般而言，在拆 迁范围内未走一半人时或拆迁公告刚下两个月前不宜过早 提起该诉讼），请求法院撤销拆迁主管部门颁发的XX号房 屋拆迁许可证。 三、诉讼期间无权裁决 根据建设部《城市房屋拆迁行政裁决工作规程》第 12条第 2 项的规定，如果被拆迁人提起告拆迁许可证的诉讼， 拆迁行政裁决应当中止进行，这样就不会发生其后的合法的 行政强拆或司法强拆了，这种状况对被拆迁户来说是非常有 利的。 四、诉讼期间作出裁决的后果 如果在诉拆迁许可证一案二审未结案的情况下，拆 迁主管部门仍然违法作出裁决，被拆迁人申诉到北京最高 法，该裁决肯定会被判决违法无效！依该违法无效的裁决而 形成的后续司法或行政强拆裁判或决定统统违法无效，受害 人有权请求国家赔偿。 五、告拆迁许可证的诉状 这要针对各种综合情况来定，拆迁人提交的不合法的申请资 料只有在案件受理后才能看见，写诉状时只能针对已发生的 且看得见的（以证据说话，广为搜集拆迁人散发的各种拆迁 宣传资料）一样或两样不合法的事实（含实体或程序违法） 即可，案件受理后，见到被告提交的证据再补充撤销拆迁许 可证的理由也不迟（诉讼的目的就是要拆迁人提交拆迁许可 证的申请资料）。 六、法院受理 法院受理告拆迁许可证一案后，诉讼中既便是原告 指出第三人提交的五份拆迁申请资料全部都不合法，绝大多 数法院也会在最短时间内判决原告败诉。 七、提起第二个行政诉讼合法延长告拆迁许可证一案的时间 （一）被拆迁人可在此案一审判决下达的前或后时 间内（不可超过二审判决书下达的时间），针对阅卷时了解 到的被告所提交的证据所存在的问题，又提起第二个行政诉 讼，请求法院撤销第三人提交的以下文件之一即可： 1、建设项目批准文件（ 2004 年后改为建设项目核准或备案 文件）； 2、建设用地规划许可证； 3、国有土地使用权批准文件。 （二）法院受理了第二个案件后，原告应持第二个 案件的受理通知书，主动向第一个案件的法庭提交书面的中 止诉讼申请书，请求法庭根据最高法院《关于执行行诉法若 干问题的解释》第 51 条第 6项的规定，中止第一案的诉讼， 法院如不中止仍作出判决，将该判决申诉到北京最高法必被 撤销！第一个案件中止的时间越长对被拆迁户越有利 八、暴力拆迁“强迫交易”的法律后果 笔者曾代理过一件众多被拆迁户提起的第三个诉讼 （打三个官司共用了约一年的时间），状告开发商的房地产 开发资质证书不合法（此证书是取得建设项目批准文件的必 要条件），开发商拖不起时间，在告拆迁许可证一案的二审 判决未下达之前，自己就强行拆除了几十户被拆迁人的商铺 房，被拆迁户将报案材料和强拆的录像资料一齐交到公安 局，强烈要求追究强拆者和幕後指挥者的 “强迫交易罪” 法第 226 条）的刑事责任、并要求附带民事赔偿（而不是补 偿），开发商无法只好答应赔商铺房和经营损失。 九、案件办理与诉讼费用 当然如何办理以上案件，是否需要请内行人或律师 代理，这要视被拆迁户的各方面综合情况而定，如果被拆迁 户提起诉讼的人数少、经济比较困难、多跑跑书店（或上网 看看拆迁信息）不请律师也行。以上诉讼一人提起是一案， 几十人或上百人由于诉讼请求都是共同的，也只算一案，一 个案件法院只收诉讼费 50 元。但不服拆迁裁决的案件，一 户是一案，不能并案审理。 十、遭强拆的事后补救 （一）如果有的被拆迁户的房屋在诉拆迁裁决一案 中已被法院先予执行强拆了，并且诉拆迁裁决一案的二审判 决已经生效，事后补救的方法是： 1、如果以前未告过拆迁许可证，仍然可提起该诉讼，其作 用是：如果万一碰到个清官将违法的拆迁许可证给撤销了， 依拆迁许可证而发生的拆迁裁决和法院的强拆统统要被撤 销，实行执行回转。 2、同时可将诉讼中了解到的拆迁人提交的有关拆迁申请资 料的违法性，通过信访途径进行投诉。 3、将拆迁裁决一案申诉到北京最高法。 （二）如果诉拆迁裁决一案还未结案，建议尽快提 起告拆迁许可证一案，一旦法院受理了该案，被拆迁人（原 告）应持告拆迁许可证一案的受理通知书，主动向第一个案 件（即告拆迁裁决一案） 的法庭提交