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囤地现象对房地产业的影响 组长:XXX 成员:XXX XXX 囤地现象对房地产业的影响 何为囤地 开发商为何囤地不建 °囤地的危害 ·遏制囤地的主要方法 什么叫做“囤地” 囤地: 所谓囤地就是开发商拍下土地而 让其闲置不对其进行开发的行为 开发商为何囤地不建 1.收益大溢价大 土地囤积的存在,有特定的时代背景。我国土地转 让模式经历了从协议批地转为“招、拍、挂”的阶段,协 议批地时期 养系的开发商常常通过非常规的手段, 以极其低廉的价格获得大量土地并囤积起来。而实行 招、拍、挂 地的开发商开 减少开发量,提高开发档次。供不应求拉高了房价。囤 土地为开发商带来了自大的利润。一些开发商还将手中的 土地在二级市场转让给新进场的开发商,众中赚取高额差 价。从2007年 楼市火热伴随而来的圈地运 资本市场被解读为利好,大量的士地储备直接让开发商在 胶市赚得盆满钚满;圈地推高周边地价的同时,也拉高 房价的预期,而购房者在通胀预 也热衷于买高档住 资金就这样循环为开发商“输血”。今 来,频频出现在各地的地王,更是为开发商买地树立 2囤地炒地风行收益多多风险寥寥 3做楼王不如做地王 市场经济搞了这么多年,倒买倒卖、囤积居奇乃至投 机倒把都早已经不是罪,它们在某种程度上本身就是市场 经济中再正常不过的现象。在市场体制完善的国家,人们 不会对此大惊小怪;否则只能说明此一市场还不够完善。 所以,囤地、倒地本身就跟囤葱、倒蒜一样正常,它至少 说明,中国的房地产市场在某些局部还是市场化运作的。 但开发商不安心开发房子去倒地,就好比卖面包的不做面 包了去倒腾面粉。这虽有些不合情理,却也好解释:因 为倒腾面粉比卖面包更赚钱—一只要最后卖出来的面包别 太贵,大家也没什么好说的。问题在于,现在的“面粉” 不仅贵而且贵得有些离谱:今年以来,土地市场的风头有 点盖过房产市场,地王比楼王更吸引眼球,部分城市的地 价涨帽远超房价。 4备将来不时之需 在今天的中国,仍然没有一个可以自由交易的土 地市场,最大的供地煮实际上只有地方政府,开发商 并不能确定其每年都能获得土地。而政府每年向市场 究竞供应多少土地,也是高度不确定的。一些开发商 为了企业发展的长远考虑,不得不大量囤地。当囤地 成为一种普遍现象且全都只赚不赔时,倒地也就顺理 成章地成为一桩热门生意 5最主要的融资方式 “囤地”是房企最主要的融资方式,多数房地产 房企天规模O不仅造成柱会资金大量流人房地产, 暖繁鞭过垫、並檣箦金蟲鵲裘胬箐 且国家 现行法律规制不明确 1、征闲置费的规定太过于随意,“可征”等于可征可不征 不是一个硬性要求。现实生活中,好像还没见到有征的。 2、两年不开发就收回时间太短,一个项目的开发,有时候要 多花3年至5年的时间,《城市房地产管理法》正在修改,该时间 能否延长,或5年?或10年?反正出让土地的利益政府都得到 拖长一点,政府也没有什么损失。在开发期间,可用征收土地闲 置费来调整。除此之外这两年从何时开始计算?是从土地拍卖结 束后开始,还是从取得土地使用权证开始,还是从缴清土地出让 金开始?这是不清楚的 3、项目投资总额的25%不好界定。法律有规定,如投资总额 达不到25%,政府可以收回土地使用权,但25%这个数字如何界 定,谁也说不清。 4、增值税有了规定,但政府一直没有开征。有些房地产商说 如开征增值税,整个房地产业将会面临灭顶之灾 政府监管跟不上。文件有了,法律有了,但政府监管工作 跟不上个别管理者用公权力寻租,对违法行为总是视而不见, 或者绕道走,不想处理或难以处理。如“囤地”的一些大公司 都是上市公司,处理起来害怕影响大局。 三囤地的危害 “地王”现象一定程度上导致了地荒 专家认为,楼市的流动性过剩是一直存在的问题,今 年国家的信贷量高达8亿-9亿元,且主要流向就是国企, 对资金充裕的央企来说,房地产开发并不是本行,但拿地 至少说明这些信贷资金用于投资,某种程度来说可以少交 不少税。”圈地的主要动力来自于三个方面:一是宽松货 币政策导致的流动性过剩;二是房地产项目资本金调整政 策;三是通胀预期。但伴随大量的圈地随之而来的就是 政府手中的土地储备已经所剩无几 2囤地成为制约房地产发展顽疾 囤地”并非是房地产业面临的新问题,但却日益成为制约 我国房地产业发展的顽疾。从表象上看,“囤地”似乎是房地产 开发企业攫取暴利的“手段”,各地都爆出几年前的“地王”依 然闲置的情况,置国土资源部相关法规于不顾。开发商“囤地” 是为了等待土地升值及房价上涨,坐享土地增值空间,这种行为 同时导致了房源供应短缺,助推房价 3造成土地资源极大浪费 大量囤地不能做到物尽其用。土地越来越珍贵,这些资源, 应很好地为社会义经济建设服务。土地由一些大公司垄断,所需 用地的人又拿不到土地。