项目管理大丰市丰中某地块项目市场定位报告.pdfVIP

（项目管理）大丰市丰中某 地块项目市场定位报告 数据来源：大丰市统计局、2005 、2006 年统计年鉴 从上图可看出，2006 年底大丰市的 GDP 总量已近 150 亿元，而每年平均发展 速度已超过 15% ，在苏北的县市中属于非常高的位置。 数据来源：大丰市统计局、2005 、2006 年统计年鉴 与经济总量的增速相类似，自 2005 年以来，城镇居民人均可支配收入增速 已达到了15% ，这样的收入水平已超过盐城市的平均收入水平。 数据来源：大丰市统计局、2005 、2006 年统计年鉴 从上图看出，根据统计年鉴可发现，大丰市自 2004 年以来，人均住房面积 就已经达到了 32 平方米，超过全省居民住房面积，但增长率没有大幅提高。原 因在于2005 年以来的商品房虽然开工面积很多，但入住率不高。 一） 影响房产市场发展的重要因素分析 1 、港口建设 国家一级港——大丰港，经过了近 9 年的建设，已于 2006 年 10 月被国家正 式批准为一类港口。在此之前，大丰港已于 2005 年完成了一期两个万吨工程， 并将在 2007 年 9 月正式对外开放并营业。 港口的建设极大带动了港区房地产市场的发展，但受配套设施不全的影响， 目前港区的商品房均价在1600-1900 元/平方米左右。但港口建设的成功改变了 政府原来将城市向西发展的规划，转而向东发展，并促使市政府向东搬迁，由此 带动东部区域的房地产发展。本地块处于东部区域，港口的建设所带来的系列搬 迁，必然对本项目产生积极影响。 2 、市政府搬迁 在 2005 年左右的时候，政府即传出将搬迁至西区，并已先行搬迁并建设了 大丰市高级中学。而本地块内的大丰市初级中学，在地块拍卖成功之后也将搬迁 至现在的大丰市高级中学南侧。这系列的政策信号传输出一个信号，对房地产市 场的刺激信号非常明显，目前西区扎堆开发的大型项目即有嘉英阳光城市、丰惠 蝴蝶湾、御景佳苑、东方锦绣城、上海花园，还有一些小型项目如金宇景苑、聚 龙苑等。 目前市委市政府位于黄海东路，而市政府已经决定搬迁，且目前市政府内的 办公环境也决定了即将搬迁。但随着大丰港一期的建设成功，政府已决定搬迁至 东部，能够将港区与大丰市区的联系更加紧密。受此信息刺激，本地块南侧的恒 达世纪新城在今年上半年即告售罄。 3 、大丰初级中学搬迁 本地块原属于大丰市初级中学，中学的搬迁将带动相关配套设施的建设，并 吸引部分教师群体至西区置业。政府提出配合港区建设，期望东迁的政策对西区 有影响，但目前的现状是西区房产供应与销售都比较火热，学校的搬迁与建设对 西区的项目有积极的影响。 二） 小结  大丰市经济总量较高，名列苏北县市前矛 大丰市的经济发展速度较快，其中尤为关键的港口建设对相关产业的发展带 动，带来了投资，同时提高了区域内居民的收入。从而为地区房产的发展建立物 质方面的基础。  居民收入较高，购房意识日渐成熟 综观 2006 年以来的住宅供应与销售情况，大丰市居民购房热情高涨。一方 面由于市区供应较少，居民收入得到提高，对住宅的需求逐渐显现。从西区集中 的供应与销售来看，居民的购房意识逐渐强烈。  对政府依赖度高，政府即将东迁对地块将产生积极影响 政府的政策指向性非常之高，这对地区内的所有项目都具有同样的效力。但 只有市政府的最终搬迁地址，会对搬迁的小区域产生非常良好的效果，对房产的 销售与价格提高都可预期。 一、 大丰市房地产市场发展分析 一） 土地市场 数据来源：大丰市房产局 2004 年大丰市土地供应量达到历史最高，达到了 484.55 亩，同比增长率达 到了 110% ！这与当时全国房地产市场一片火热是同步的。若将2004-2007 年土地 供应按 60%的开发率，普通容积率以 1.8 测算，则 3 年来形成的住宅供应量约为 87 万平方米的供应量。而自 2004-2007 年以来的销售量约 58.51 万平方米，可见总 体供应要略超过销售。 但 2005 年以后土地供应逐步降低，而进入 2007 年上半年以来土地供应为 0 ， 本次的土地供应尚属 2007 年的第一批。可预见的是，土地供应的乏力与销售的 持续向好将迫使商品房供需趋向平衡。 二）