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世邦魏理仕：济南高新区1号地综合体项目发展顾问中期报告第一阶段 .cg35.cn 最有价值房产策划2000案济南高新区1号地综合体项目发展顾问中期报告第一阶段呈交:山东丁豪房地产开发有限公司2008年3月26日 .cg35.cn 最有价值房产策划2000案目录??宏观经济分析??济南市宏观经济分析??高新区宏观经济分析??基础分析??商业研究??写字楼研究??酒店研究??住宅/公寓研究??定位分析CB Richard Ellis | Page 2 .cg35.cn 最有价值房产策划2000案济南市宏观经济分析地理概况商河县??济南地处山东半岛中西部，距离北京340公里，距离上海680济阳县北京公里。??济南是中国东部沿海经济大省——山东省的省会，全省政治、济南章丘市经济、文化、科技、教育和金融中心，也是全国十五个副省级上海历城区城市之一。长清区??城市定位：“环渤海地区南翼和黄河中下游地区的中心城市”－《济南市城市总体规划(2006━2020年)》。平阴县??城市总面积为8,177平方公里，其中市区面积：3,257平方公里。??行政区划包括历下、市中、槐荫、天桥、历城、长清6区，平阴、济阳、商河3县和1个县级市，章丘市。市区历下区、市中区、槐荫区、天桥区、历城区、长清区天桥区槐荫区远郊县平阴县、济阳县、商河县历下区县级市历城区章丘市市中区??衔接京津冀和长三角经济圈的战略地理位置长清区??城市定位提升至环渤海南翼和黄河中下游的中心城市??充足的经济发展空间??强劲的城市发展动力CB Richard Ellis | Page 3 .cg35.cn 最有价值房产策划2000案济南市宏观经济分析人口概况济南市人口总数与增长 (2002-2006)7913.28.41412.812.5??2006年底常住人口达652万人，户籍人口603万人，其中农业人口810.56129.89268万人，非农业人口337万人。市区人口为381.92万人。75.975.905.83105.756.036??《济南市城市总体规划(2006年-2020年)》提出，2020年常住人85口控制在840万人，城镇人口670万人，城镇化水平达到75%以上。46其中市区总人口将达到550万。3.84343.693.1123.78??整体济南人口呈现小幅平稳增长，但本地人口自然增长率小幅下22.081降，人口增长主要来自于外来人口的迁入。00200220032004200520062020??济南人口的空间分布逐步向城区外围扩散的趋势明显，人口重心继续向东部和西部移动，历城区和历下区的人口规模快速扩大。户籍人口人口自然增长率(‰)人口增长率 (‰)??城镇化速度明显加快，中心城市规模逐渐形成济南市区人口增长情况 (2002-2006)120.00??外来人口成为人口增长主要因素，未来趋势更突出99.44100.00??人口分布向城区外围、东部高新区、西部大学科技园扩散83.3380.0065.7461.7260.4756.0055.1952.6353.1760.0048.2739.3634.1540.00??持续而大量的住宅需求20.00??就业与消费的增长推动商务、商业设施的发展0.00??商务区、商业区格局随城市扩张变化历下区市中区槐荫区天桥区历城区长清料来源：济南市统计局CB Richard Ellis | Page 4人口万 ()人口百万 ()自然增长率 (‰) .cg35.cn 最有价值房产策划2000案济南市宏观经济分析经济概况济南市GDP总量及增长(2002-2006)2,50017.516.416.916.8??经济高速发展，2002年以来GDP平均年增长率16.1%，明显高172,000于全国的同期增长水平。2006年GDP达到2,185亿元，比200216.515.9年实现了翻番。161,50015.5??2006年，济南人均GDP突破4,500美元，2007年人均GDP预计15能突破5,000美元。2002年以来的人均GDP增长幅度与北京、1,00014.514.6青岛保持一致。1450013.501320022003200420052006GDP (RMB 十亿)GDP 年增长 (%)济南市年人均GDP比较 (2002-2006)60,00050,000??经济发展持续保持高速增长势头40,000??人均GDP达到中等发达国家城市的水平30,00020,00010,0000??整体房地产市场的需求得到长期、强有力的支持20022003200420052006济南北京青岛资料来源：济南市统计局CB Richard Ellis | Page 5元RMB ( )亿元GDP ( RMB )20,8071,19030,8